Ein gutes Signal: Die Deutsche Konsum REIT-AG stellt sich am 13. Juli 2023 den Fragen der Aktionäre auf einer Präsenz-Hauptversammlung – Versammlungsort ist das Ludwig Erhard Haus in Berlin. Beachtlich findet boersengefluester.de das insofern, weil das auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Unternehmen zuletzt etliche Meldungen im Köcher hatte, die zumindest erklärungsbedürftig sind: Vom schwelenden Verfahren über den Rechtsstatus als REIT bis hin zur nachträglich gekürzten Dividende sowie dem geplanten Wechsel des bisherigen CEO und Gründer Rolf Elgeti in den Aufsichtsrat. Da hätte sich manch andere Gesellschaft wohl hinter einer virtuellen HV verschanzt. Hinzu kommt, dass sich der Aktienkurs seit nun schon fast 2,5 Jahren im Abwärtstrend befindet – womit die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) freilich nicht alleinsteht. Im Zuge des veränderten Zinsumfelds haben nahezu alle Aktien aus dem Immobiliensektor enorm an Wert verloren. Es gibt also genügend Themen, die die Investoren zurzeit bewegen. Wir haben bei DKR-Finanzvorstand Christian Hellmuth und CIO Alexander Kroth nachgefragt, wie sie die aktuelle Entwicklung bei der Deutschen Konsum REIT einschätzen und wohin das Unternehmen perspektivisch steuert – und natürlich geht es auch um die DKR-Aktie.

Deutsche Konsum REIT	Kurs: 2,930 €

Herr Hellmuth, so ökonomisch sinnvoll die kürzlich kommunizierte Anpassung des Dividendenvorschlags zur nächsten Hauptversammlung von ehemals 0,48 Euro auf nun 0,12 Euro auch sein mag – für viele Investoren war die vermeintlich so hohe Dividendenrendite ein entscheidender Punkt, um in der Aktie der Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) engagiert zu bleiben. Was hat letztlich den Ausschlag für diese sensible Entscheidung gegeben?

Christian Hellmuth: Die Entscheidung für die Änderung des Dividendenvorschlags ist uns nicht leichtgefallen. Aufgrund der aktuellen Lage halten wir es aber für sinnvoll, möglichst viel Liquidität im Unternehmen zu halten, um die Bilanz zu stärken, mehr Flexibilität bei anstehenden Refinanzierungen zu haben und gleichzeitig auch mehr Power, um gute Objekt einkaufen zu können. Dies wirkt somit unter dem Strich auch werterhöhend für die Aktionäre. Zudem ist eine konservativere Dividendenpolitik derzeit auch eher die Regel in der Immobilien-Peergroup.

Welche Rolle spielte in diesem Zusammenhang der immer noch schwebende Zustand bezüglich der Rechtsform eines REIT?

Christian Hellmuth: Unser aktuelles Rechtsverfahren um den REIT-Status spielte hierbei keine Rolle. Hier sind wir weiter guter Dinge und wollen das durchfechten. Bei der Kürzung der Dividendenausschüttung geht es tatsächlich eher um einen Puffer in einem volatilen Umfeld.

Formal fließen die durch den geänderten Dividendenvorschlag eingesparten knapp 12,7 Mio. Euro zunächst in eine Reinvestitionsrücklage, dienen grundsätzlich aber der teilweisen Finanzierung der jüngsten Neuankäufe. Was sind die Hintergründe dieses zunächst einmal etwas kompliziert klingenden Wegs?

Christian Hellmuth: Nach dem REIT-Gesetz darf ein REIT bis zu 50 Prozent der Veräußerungsgewinne in eine Rücklage einstellen und kann diese dadurch insofern erst einmal nur zur Hälfte als Dividenden ausschütten. Im Anschluss darf diese Rücklage in den beiden Folgejahren in den Ankauf neuer Objekte reinvestiert werden, um auch aus den Veräußerungsgewinnen wachsen zu können und somit die Substanz des REITs nach Verkäufen zu erhalten. Ansonsten gibt es praktisch keine nennenswerten Thesaurierungsmöglichkeiten für REITs, da grundsätzlich mindestens 90 Prozent des Jahresüberschusses auszuschütten sind. Von dieser Möglichkeit möchten wir nun doch rückwirkend Gebrauch machen und bitten die Aktionäre um Zustimmung auf der Hauptversammlung am 13. Juli 2023.

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INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Deutsche Konsum REIT
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A14KRD	2,930	Halten	103,01
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
11,27	12,01	0,92	7,20
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
0,33	2,47	1,29	-10,48
Dividende '22 in €	Dividende '23e in €	Div.-Rendite '23e in %	Hauptversammlung
0,12	0,00	0,00	21.03.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
14.02.2024	15.05.2024	14.08.2024	19.12.2023
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
-1,18%	-26,68%	-15,07%	-62,63%

Welche Finanztransaktionen führt die DKR noch durch, um sich in dem geänderten Zinsumfeld möglichst robust aufzustellen?

Christian Hellmuth: Wir arbeiten im Moment an verschiedenen Refinanzierungsprojekten mit mehreren Banken. Dabei werden hauptsächlich bestehende Darlehen verlängert und zum Teil aufvalutiert, da wir diese in den vergangenen Jahren schon fleißig getilgt haben. Weiterhin arbeiten wir bereits jetzt an der Refinanzierung der im kommenden Jahr auslaufenden Finanzinstrumente. Zudem stelle ich mir aufgrund der stark erhöhten Fremdkapitalkosten auf mittlere Sicht eine Senkung des Verschuldungsgrades vor.

Gibt es in diesem Zusammenhang Neuigkeiten bezüglich der noch ausstehenden Wandelschuldverschreibungen von 2015?

Christian Hellmuth: Aktuell gibt es hier keine Neuigkeiten zu vermelden, wobei diese aktuell scheinbar wenig auf der aktuellen Kursentwicklung der DKR-Aktie lasten. Auf vollverwässerter Basis, d. h. nach voller Wandlung aller Wandelanleihen, läge der Wert je Aktie (NTA) bei rund 11,27 Euro und somit etwa 40 Prozent über dem aktuellen Kurs.

Herr Kroth, als Investmentvorstand (CIO) sind Sie für die An- und Verkäufe der Einzelhandelsimmobilien verantwortlich. Im Wohnungsbereich heißt es zurzeit häufig, dass die Verkäufer noch nicht bereit sind, die Preisvorstellungen der Käufer zu akzeptieren und es deshalb zu einem deutlich rückläufigen Transaktionsvolumen gekommen ist. Wie sieht es in Ihrem Sektor aus?

Alexander Kroth: Genau dieser Ansatz ist auch in unserer Nische deutlich zu sehen, da der Verkaufsdruck auf der Verkäuferseite offenbar noch nicht groß genug ist. Dennoch laufen auch auf der Verkäuferseite irgendwann die alten günstigen Darlehen aus und müssen deutlich teurer refinanziert werden, wodurch die Margen deutlich zurückgehen werden. Dies dürfte vor allem Investoren zu schaffen machen, die in der Vergangenheit für höhere Kaufpreisfaktoren angekauft haben. Aktuell beobachten wir aber auch schon zunehmend, dass gute Objekte und auch Portfolios angeboten werden, da sich institutionelle, aber auch viele private Investoren davon trennen wollen.

Also: Zeit, um die Offensive zu stärken oder bleibt Defensive das Gebot der Stunde?

Alexander Kroth: Wir finden die aktuelle Situation spannend und gehen davon aus, dass sich für uns einige Wachstumsmöglichkeiten ergeben werden. Insofern sind wir zurückhaltend bei den Kaufpreisgeboten, aber durchaus offensiv, wenn wir Kaufgelegenheiten sehen. In den vergangenen zwei Monaten hat sich unsere Ankaufspipeline wieder stark mit attraktiven Objekten gefüllt, die sehr gut zu unserem Portfolio passen und die uns vor zwei Jahren noch nicht zu diesen Preisniveaus angeboten worden sind. Derzeit verfügen wir über eine konkrete attraktive Ankaufspipeline mit Nahversorgungsobjekten im Wert von rund 84 Mio. Euro zu einem durchschnittlichen Ankaufsfaktor der 11-fachen Jahresmiete, d. h. 9 Prozent Yield.

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Was sind Ihre favorisierten Targets zurzeit? Bieten sich größere Portfolien an oder geht es um eher kleinteiliges Geschäft?

Alexander Kroth: Wir kaufen gern immer wieder das gleiche stabile Produkt wie bisher auch, also vor allem lebensmittelgeankerte Nahversorgungsimmobilien in guten und etablierten Mikrolagen. In erster Linie kaufen wir alle Objekte einzeln, da dies bisher immer deutlich günstiger war als ganze Portfolios. Ich würde jedoch auch nicht ausschließen, Portfolios zu kaufen, sofern sich hier aufgrund der aktuellen Situation an den Märkten unsere Zielrenditen ergeben würden.

Herr Hellmuth, der bisherige CEO, Großaktionär und auch Gründer Rolf Elgeti will sich aus dem Vorstand zurückziehen und in den Aufsichtsrat wechseln. Vermutlich nicht nur gegenüber dem Kapitalmarkt gilt Rolf Elgeti als „Gesicht der Gesellschaft“ nach außen. Warum dieser Schritt und werden sich grundlegende Dinge im Geschäftsmodell der DKR ändern?

Christian Hellmuth: Dieser Wechsel war eigentlich immer vorgesehen, aber nicht zeitlich konkret geplant. Aufgrund der Amtsniederlegung des aktuellen Aufsichtsratsvorsitzenden Hans-Ulrich Sutter zum Ende der kommenden Hauptversammlung aus persönlichen Gründen, hat sich dieser Schritt nun aufgedrängt. Herr Elgeti ist natürlich ein brillanter Kopf und wird uns insofern auch in seiner neuen Funktion zur Verfügung stehen. In diesem Zusammenhang werden wir die Gesellschaft auch schrittweise von der Hauptgesellschafterin Obotritia entflechten und operative Geschäftsbeziehungen mit der Obotritia-Gruppe beenden. Die laufende Geschäftstätigkeit der DKR wird sich jedoch nicht wesentlich verändern, da Herr Kroth und ich die Gesellschaft schon seit einigen Jahren operativ steuern. 

Deutsche Konsum REIT	Kurs: 2,930 €

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Im März und April 2023 gab es jede Menge Insidertransaktionen durch die Rolf Elgeti zurechenbare Obotritia Capital innerhalb der DKR-Aktie und den Wandelschuldverschreibungen. Was hatte es damit auf sich?

Christian Hellmuth: Die Obotritia Capital hat ihre Beteiligungen an der DKR neu strukturiert und optimiert und DKR-Aktien in andere Vehikel übertragen, bei denen zum Teil steuerliche Verlustvorträge genutzt werden können. Auch aus diesem Grund hat die Obotritia Teile der ausstehenden DKR-Wandelanleihen erworben, die zudem aufgrund der aktuellen Bewertungen zu attraktiven Konditionen zu haben waren. Zudem hat Herr Elgeti kürzlich auf dem aktuellen Kursniveau nochmals Aktien nachgekauft, was auch zeigt, dass wir weiter an unsere Story glauben.

Wie sieht es um die mittelfristigen Perspektiven aus: Wo sehen Sie die DKR in zwei bis drei Jahren?

Christian Hellmuth: Ich bin überzeugt davon, dass das DKR-Geschäftsmodell grundsolide und sehr beständig ist. Zudem glaube ich, dass diese Nische auch vor einer Konsolidierung steht: Die Nische der Nahversorgungsimmobilien ist bislang sehr fragmentiert und es gibt keinen größeren Player an der Börse, der ausschließlich diese Immobilienassetklasse betreibt. Wir sind mit unserem relativ kleinen Immobilienportfolio schon ein großer Fisch in der Nische und trotzdem nicht einmal im SDAX. Ich glaube also weiter stark an unser Wachstumspotenzial und ich denke, dass mehr Größe uns auch in vielerlei Hinsicht helfen würde.
Gleichzeitig wollen wir interne Prozesse weiter verbessern und Effizienzpotenziale heben. Zudem sehe ich das Thema ESG auch durchaus als chancenreich, da wir hier viele Hebel in der Hand haben, um ökologisch ineffiziente Immobilien fit für die Zukunft zu machen und zu dekarbonisieren, was viele Privat- und kleinere Investoren nicht so ohne Weiteres können. Auch dieses Thema wird zukünftig mehr Objekte in unsere Pipeline spülen. Insofern könnte die DKR in drei Jahren schon deutlich größer und profitabler sein als heute. 

Was sind dabei die größten Treiber für die DKR-Aktie?

Christian Hellmuth: Ich denke, dass die Aktie derzeit unter den bekannten Problemfeldern wie REIT-Thematik, Wandelanleihen, BaFin-Prüfung und dem aktuell schwachen Wachstum leidet. Zudem sind Immobilienwerte im Moment nicht gerade en vogue aufgrund der Zinsanstiege, was der Aktie kurzfristig ebenfalls nicht hilft. Die Zeiten sind jedoch schnelllebig und in zwölf Monaten kann die Welt schon wieder komplett anders aussehen. Insofern werden wir unser Wachstum konsequent wieder vorantreiben, die Problemfelder lösen und den Bestand bestmöglich bewirtschaften, was dann auch wieder zu höheren Bewertungen der einzelnen Objekte sowie der DKR als Ganzes führen wird.

Vielen Dank für dieses Gespräch, Herr Hellmuth und Herr Kroth.

Christian Hellmuth, Jahrgang 1979, begann er seine Karriere bei PricewaterhouseCoopers (PwC). Anschließend war er Berater bei Porsche Consulting und wechselte Ende 2011 als Referent des Finanzvorstands zu GSW Immobilien. Nach Übernahme durch die Deutsche Wohnen war der gebürtige Berliner dort Referent des Finanzvorstandes. Im Frühjahr 2016 wechselte Hellmuth zu WCM und betreute dort Kapitalmarkt-und Finanzthemen sowie verschiedene Ankäufe von Gewerbeimmobilien. Zum Jahresbeginn 2017 wechselte er zur Deutsche Konsum REIT-AG und übernahm den Aufbau des Finanzbereichs. Seit 1. Juli 2017 ist Christian Hellmuth Finanzvorstand der Gesellschaft.

Alexander Kroth begann er seine Karriere bei KPMG in Frankfurt im Bereich Corporate Finance-Real Estate. Bei der KPMG hat Alexander Kroth auf nationalen und internationalen Beratungsprojekten Immobilientransaktionen von Einzelobjekten und Immobilienportfolien realisiert. Seit Gründung im Juli 2014 war er Investment Director bei der Obotritia Capital KGaA und übernahm den Aufbau des Immobilienportfolios der Gesellschaft sowie deren Töchter, wie der Ursprungsgesellschaft der Deutsche Konsum REIT-AG. Zum Jahresbeginn 2017 wechselte der gebürtige Münchner (Jahrgang 1982) vollständig zur Deutsche Konsum REIT-AG und wurde per 1. Juli 2017 zum Investmentvorstand.

Fotos: Clipdealer, Nik auf Unsplash, Deutsche Konsum REIT-AG