Anfang November 2018 startete FCR Immobilien mit einem Listing am Frankfurter Börsensegment Scale – damals noch ohne begleitende Kapitalerhöhung. Die holt das auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Unternehmen nun nach: Vom 19. Februar bis 6. März 2019 bieten die Münchner bis zu 521.156 Aktien zu einem Stückpreis von 17,50 Euro an. Bei einer Vollplatzierung käme FCR Immobilien damit auf einen Mittelzufluss von rund 9 Mio. Euro. Im Interview mit boersengefluester.de verrät Vorstand und Großaktionär Falk Raudies, warum die Gesellschaft die Maßnahme durchführt, welche Strategie das Unternehmen fährt und was Anleger von FCR Immobilien im laufenden Jahr noch erwarten dürfen.

Herr Raudies, warum die Kapitalerhöhung zum jetzigen Zeitpunkt und was haben Sie mit dem Emissionserlös von netto bis zu 9 Mio. Euro genau vor? Im Wertpapierprospekt (Download: HIER) ist nur recht unkonkret vom „Erwerb weiterer Immobilien durch die FCR Gruppe“ die Rede. 

Falk Raudies: Die Kapitalerhöhung mit dem öffentlichen Angebot ist Teil unseres dreistufigen Börsengangs. So hat nun jeder über das Zeichnungstool DirectPlace der Frankfurter Börse die Möglichkeit, Aktien zu zeichnen (ISIN DE000A2TSSV4, WKN A2TSSV). Und das zu einem Bezugspreis von 17,50 Euro. Wenn man sich das aktuelle SMC Research, das ein Kursziel von 27,30 Euro ausruft, anschaut, finde ich, ist das ein attraktiver Preis. Lassen Sie mich bitte kurz noch den dreistufigen Prozess des Börsengangs erklären: Wir haben mit einer Kapitalmaßnahme im Sommer 2018 zunächst unseren Freefloat auf über 20 Prozent gesteigert, um die Voraussetzung für das Scale-Segment zu erfüllen. Im November folgte dann planmäßig das Listing an der Frankfurter Börse. Nun ist die Kapitalerhöhung der dritte Schritt. Hier ist unser vorrangiges Ziel, den Streubesitz noch einmal zu erhöhen und die Aktionärsbasis auszubauen. Wir sind in der glücklichen Lage, dass wir auf die Erlöse der Kapitalerhöhung nicht angewiesen sind. Die zufließenden Mittel sollen aber vollumfänglich in unser Wachstum fließen, also in den Ankauf neuer Immobilien. Unsere Pipeline an attraktiven Objekten ist sehr gut gefüllt.

Sie halten über die RAT Asset & Trading etwas mehr als 70 Prozent aller FCR-Aktien. In welchem Umfang werden Sie an Kapitalerhöhung teilnehmen?

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist mein Baby, wenn ich das mal so sagen darf. Ich werde auch nach der Transaktion weit über 50 Prozent an dem Unternehmen halten und Großaktionär bleiben, weil ich an den Erfolg der FCR Immobilien AG und die Profitabilität des Geschäftsmodells glaube und langfristig von unserem Wachstum profitieren möchte. Die Vergangenheit gibt mir da recht. Wir sind seit Jahren auf einem sehr profitablen und dynamischen Wachstumskurs. Den gilt es jetzt weiter zu verfolgen. Laut Prognose für 2018 soll sich der Umsatz verdoppeln, auf 33,5 Mio. Euro. Beim operativen Ergebnis sieht es ähnlich aus. Hier erwarten wir ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) von 9,9 Mio. Euro an, was verglichen mit 4,9 Mio. Euro zum Vorjahr, ebenfalls eine Verdopplung darstellt.

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FCR Immobilien	Kurs: 9,600 €

Gibt es eine Art Zielwert für den Streubesitz, den Sie bei der FCR-Aktie anstreben?

Falk Raudies: Wir möchten eine gut handelbare Aktie sein. Mit dieser Kapitalerhöhung können wir den Streubesitz noch einmal deutlich ausbauen und die Aktionärsbasis stärken. Uns war wichtig, dass die neuen Aktionäre mit den bestehenden Aktionären gleichgestellt werden, daher sind die neuen Aktien übrigens auch seit dem 1. Januar 2018 dividendenberechtigt. Es war auch ein ausdrücklicher Wunsch der bestehenden Aktionäre, die Kapitalerhöhung mit dem Ziel der Erhöhung des Streubesitzes und der Stärkung der Aktionärsbasis durchzuführen, damit letztlich die Liquidität der Aktie noch einmal erhöht wird. Einen Zielwert für den Streubesitz haben wir aber nicht.

Im Prospekt heißt es: „Es wird derzeit überlegt und ist nicht ausgeschlossen, dass weitere Gesellschafter, gegebenenfalls über den Kapitalmarkt, aufgenommen werden.“ Wie sind diese Überlegungen zu interpretieren?

Falk Raudies (lacht): Das ist tatsächlich eine allgemeine Klausel, wodurch wir aber einfach flexibel aufgestellt sind und entsprechend frei agieren können. Da gibt es also aktuell gar nicht so viel zu interpretieren…

Im Gegensatz zu vergleichbaren Unternehmen wie Deutsche Konsum REIT und DEFAMA haben Sie ein Geschäftsmodell, das auch ausdrücklich auch den Verkauf entwickelter Fachmarktzentren beinhaltet. Was ist der Hintergrund dieser Strategie?

Falk Raudies: Wir sehen in dieser Positionierung den Vorteil, dass wir eine sehr attraktive Mischung sind, aus guten Mieteinnahmen eines Bestandshalters und interessanten Renditen aus der Veräußerung optimierter Objekte eines Entwicklers. Wir sind ja seit Jahren schon profitabel und wachsen sehr dynamisch. Durch die Mieteinnahmen, die 2018 bei knapp 15 Mio. Euro p.a. lagen, haben wir einen konstanten Cashflow. Die Verkäufe von Immobilien sind da quasi der Turbo, um unseren Wachstumsmotor weiter zu füttern.

Dem Vernehmen nach ist die FCR-Gruppe bestrebt, die Immobilien schwerpunktmäßig aus Sondersituationen wie etwa Insolvenzen zu erwerben. Erhöht sich dadurch nicht zwangsläufig das Risiko, sich Problemobjekte mit latent hohem Abschreibungsbedarf in die Bilanz zu holen?

Falk Raudies: Wir erwerben gern Immobilien aus Sondersituationen, das stimmt. Dadurch können wir deutlich unter Marktwert einkaufen. Wir prüfen aber natürlich vorher ganz genau, was wir uns ins Portfolio holen, neben unserer Immobilienerfahrung hilft da auch unsere Tochtergesellschaft, bei der wir Künstliche Intelligenz für die Analyse einsetzen. Mit unserem erfahrenen Asset Management Team können wir Potenziale der Objekte sehr gut heben und im Umkehrschluss nach erfolgter Optimierung wieder sehr gut dem Markt zuführen.

Laut Prospekt führen Sie derzeit noch keine jährlichen Neubewertungen auf Grundlage externer Sachverständigen durch. Vielmehr ist von einer „indikativen Ermittlung der Immobilienwerte“ die Rede. Können Sie dieses Vorgehen ein wenig erläutern und sagen, wann Sie auf externe Sachverständige umstellen werden?

Falk Raudies: Wir kaufen oftmals Immobilien aus Sondersituationen, bei denen bereits ein externes Gutachten vorliegt. Im Einzelfall entscheiden wir dann, ob wir ein weiteres externes Wertgutachten erstellen lassen oder ob wir durch unsere umfangreiche Datenbank bereits zu einer realen Ermittlung des Immobilienwerts kommen können.

Früher war FCR Immobilien für Investoren nur über Anleihen zugänglich. Mit dem im November 2018 erfolgten Aktienlisting im Börsensegment Scale hat sich das geändert. Wie fällt Ihr bisheriges Fazit zum Scale aus und worauf dürfen sich Anleger 2019 bei FCR Immobilien einstellen?

Falk Raudies: Wir haben von vielen Seiten im Markt sehr positives Feedback zu diesem Schritt erhalten und sind mit den ersten Wochen an der Börse auch sehr zufrieden. Wir werden dadurch noch einmal verstärkt am Markt wahrgenommen, auch wenn wir ja kein unbekannter Player mehr sind. Wir haben in der Vergangenheit bereits mehrere Anleihen erfolgreich platziert, die auch börsennotiert sind. Wir haben uns auch explizit für das Scale-Segment entschieden, da hier hohe Transparenzrichtlinien gelten. Wir kommunizieren ja schon seit Längerem sehr transparent und offen. Für 2019 sehen wir weiterhin viele gute Chancen am Immobilienmarkt, die wir nutzen möchten. Weiteres profitables Wachstum steht daher auf der Agenda. Aufgrund des Prospekts darf ich leider nicht näher ins Detail gehen…

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
FCR Immobilien
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A1YC91	9,600	Halten	94,76
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
10,21	12,93	0,68	15,14
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
0,82	5,12	1,67	14,59
Dividende '22 in €	Dividende '23e in €	Div.-Rendite '23e in %	Hauptversammlung
0,35	0,25	2,60	13.06.2023
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
17.05.2023	01.09.2023	10.11.2023	28.04.2023
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
-8,66%	-16,25%	-31,43%	-36,42%

Fotos: Pixabay, FCR Immobilien AG

Falk Raudies (Jahrgang 1974) ist Alleinvorstand von FCR Immobilien und seit vielen Jahren als Unternehmer tätig. Zu seinen Stationen zählen unter anderem die Alldis Computer GmbH sowie die Rhinos Energy Drink & Food AG. Von Anfang 2012 bis Mitte 2014 war Raudies außerdem stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HPI AG. Die FCR Immobilien AG geht auf die 2003 in München gegründete FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG mit Sitz in Krailling zurück.

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