Normalerweise müssten sich die Investoren auf die Aktie des Kölner Immobilienunternehmens GAG Immobilien nur so stürzen. Schließlich wird der Anteilschein mit einem Abschlag von ungewöhnlichen 63 Prozent auf den Nettosubstanzwert von zuletzt 167,50 Euro gehandelt. Normal sind mittlerweile deutliche Prämien. Zur Einordnung: Die MDAX-Titel Deutsche Wohnen und Deutsche Annington werden mit einem Aufschlag von jeweils 24 Prozent auf den Net Asset Value (NAV) gehandelt. Bei LEG Immobilien beträgt die Zugabe 29 Prozent, TAG Immobilien bringt es auf ein Plus von 16 Prozent. Bei den SDAX-Werten Westgrund und TLG Immobilien beträgt der Aufschlag auf den NAV 29 bzw. 3 Prozent. Welches Problem haben die Anleger also mit der GAG-Aktie? Zum einen ist das Papier extrem markteng. Börsennotiert sind ohnehin nur die Vorzugsaktien, und von denen sind – je nach Betrachtung – gerade einmal 7,4 Prozent im Streubesitz. Die Stämme befinden sich komplett im Eigentum der Stadt Köln.

Hinzu kommt die ungewisse Börsenzukunft der GAG. Der Titel gilt schon seit Jahren als  Squeeze-out-Kandidat. Angesichts des enormen Substanzwerts könnte es hier  – nach dem in solchen Verfahren üblichen Prozessen um die Gutachten – eine fürstliche Abfindung geben. Bislang haben sich solche Spekulationen allerdings als fruchtlos erwiesen. Im Gegenteil: Der Wechsel vom Geregelten Markt in den weniger regulierten Düsseldorfer Freiverkehr schürt sogar die Befürchtung, dass die GAG-Führung es perspektivisch auf ein kaltes Delisting anlegt. Für die freien Aktionäre wäre das die schlechteste Variante. Hinzu kommt, dass die GAG eine ziemlich politische Nummer ist. Mit einem Bestand von fast 42.000 Wohnungen in Köln – die meisten davon in einer Größe zwischen 45 und 75 Quadratmeter – ist die Gesellschaft das größte Wohnungsunternehmen in der Domstadt. Hier geht es in erster Linie um bezahlbaren Wohnraum und nicht um Luxussanierung oder eine Investor-Relations-Offensive. Eine komplett soziale Einrichtung ist aber auch die GAG nicht. Erhitzt hat die Gemüter in den vergangenen Monaten insbesondere das Gerangel um die Übernahme von rund 1.200 meist heruntergekommenen Wohnungen im sozialen Brennpunkt Köln Chorweiler. Die Wohnungen stammen aus einem Insolvenzverfahren. Unterm Strich hätte die Gesellschaft aber weit mehr als 30 Millionen in die Renovierung stecken müssen. Dennoch: Die politischen Kräfte um den Oberbürgermeister Jürgen Roters (SPD) sowie den OB-Kandidaten und langjährigen GAG-Aufsichtsratsvorsitzenden Jochen Ott (SPD) hatten sich deutlich für den Erwerb der Problemimmobilien durch GAG ausgesprochen. Und auch der GAG-Vorstand Uwe Eichner plädierte eindringlich für den Kauf. „Das Projekt wird das Unternehmen zu keinem Zeitpunkt in wirtschaftliche Schieflage bringen”, sagte Eichner.

GAG Immobilien VZ	Kurs: 56,000 €

Dann die dramatische Wende: In einer denkbar knappen – und so überhaupt nicht erwarteten – Entscheidung schob der Aufsichtsrat dem Plan kürzlich einen Riegel vor. Eine ziemliche Klatsche, die aber in den Augen der Politiker nicht das endgültige Aus für den Chorweiler-Deal bedeuten sollte. Auf der Hauptversammlung (HV) der GAG am 29. Mai 2015 im Technologiepark Köln wird nämlich auch der Aufsichtsrat neu gewählt. Und der sollte – den politischen Stimmenverhältnissen entsprechend – neu besetzt werden. Vor allem der Kandidat Michael Weisenstein von der Fraktion „Die Linke” dürfte dafür sorgen, dass Chorweiler doch noch die nötige Mehrheit im Aufsichtsrat bekommt. Zeit will niemand mehr verlieren: Bereits für den Tag der HV ist eine Sitzung des neuen Aufsichtsrats angesetzt, um Chorweiler doch noch durchzuboxen. Den Anlegern schwante bereits Böses. Doch plötzlich der nächste Hammer: Eine Neuauszählung eines Briefwahlbezirks in Köln sorgte vor wenigen Tagen dafür, dass die hauchdünne Mehrheit für SPD und Grüne aus der letzten Kommunalwahl so nicht mehr existiert. Pikant: Ausgerechnet OB-Kandidat und GAG-Aufsichtsratsboss Jochen Ott musste seinen Ratsplatz räumen. Kein Wunder, dass umgehend Gerüchte die Runde machten, wonach der SPD-Politiker auch seinen Posten bei der GAG verlieren würde. Hinweise darauf haben sich bislang aber nicht verdichtet. Im Gegenteil: Ott hat voll auf die Bürgermeisterwahl am 13. September umgeschaltet.

Für die GAG-Aktie stehen also extrem interessante Wochen bevor. Sollte es nach der Hauptversammlung tatsächlich zu einer Neuabstimmung pro Chorweiler kommen, wären das  keine guten Nachrichten für die Börse. Andererseits könnten die veränderten politischen Verhältnisse der GAG-Aktie endlich Leben einhauchen und für eine Neubewertung sorgen. Der extreme Abschlag zum Substanzwert scheint für boersengefluester.de jedenfalls überzogen: Verquickung von Politik und Wohnungsbau hin oder her. Für Langfristanleger scheint die GAG-Vorzugsaktie jedenfalls eine der wenigen Gelegenheiten, die sich an der Börse im Wohnungsbereich noch bieten. Upsidepotenzial: locker 50 Prozent. Risiko: Börsenrückrückzug und eine noch stärkere politische Einflussnahme auf die Geschäfte.

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
GAG Immobilien VZ
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
586353	56,000	Halten	926,71
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
24,35	28,03	0,86	23,94
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
1,22	6,58	2,34	15,99
Dividende '22 in €	Dividende '23e in €	Div.-Rendite '23e in %	Hauptversammlung
0,50	0,50	0,89	28.06.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
	-		14.04.2023
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
-2,76%	-6,40%	-6,67%	-8,20%