Schlussgerade für eine der bemerkenswertesten Kapitalerhöhungen im Small-Cap-Bereich der vergangenen Jahre: Immerhin soll die Aktienzahl von GxP German Properties um bis zu dem 35fachen der gegenwärtigen Stückzahl vergrößert werden. Die Frist läuft noch bis zum 3. November 2016. Anleger, die bislang keine Aktien von GxP im Depot haben – und somit auch keine Bezugsrechte besitzen –, können sich über ihre Depotbank mit GxP in Verbindung setzen. Ein anderer Weg ist die Bezugsrechtsvermittlung über die Wertpapierhandelsbank Schnigge (HIER). Institutionellen Investoren steht zudem der Weg über [email protected] oder via Acon Actienbank unter [email protected] offen. Doch worum geht es eigentlich? Mit CEO Johannes Meran, von 2010 bis 2014 Verwaltungsratsvorsitzender der börsennotierten Conwert Immobilien Invest aus Wien, CFO Andreas Lewandowski (ehemals Franconofurt, TAG Immobilien und Estavis) sowie Rainer Schorr (früher CEO und Hauptaktionär von Estavis (jetzt Accentro Real Estate) haben sich drei Immobilienprofis zusammengetan, um eine neue börsennotierte Gesellschaft für Gewerbeimmobilien aufzuziehen.

Dabei gehen sie allerdings nicht den klassischen Weg eines IPOs, sondern hauchen der ehemaligen Cleantech AG neues Leben ein. Spezialwertekenner werden sich an die wechselvolle Geschichte des Börsenmantels erinnern: Cleantech hieß bis Anfang 2012 Kimon Beteiligungen, zu Neuer-Markt-Zeiten firmierte die Gesellschaft als T H E internet.z, davor war die offizielle Bezeichnung Wallberg Beteiligungs-Aktiengesellschaft. Weiterer Strippenzieher bei dem Deal ist der bekannte Investor Philip Moffat, Initiator der Hamburger Sparta AG und Mitgründer von KWG Kommunale Wohnen. Bei GxP ist Moffat momentan nicht nur Mehrheitsaktionär, sondern auch im Aufsichtsrat tätig – genau wie Rainer Schorr (AR-Vorsitzender) und der FDP-Politiker Hermann Otto Solms.

Durchgeführt wird die Megakapitalerhöhung als Kombination aus Sacheinlage und Barkapitalerhöhung. Demnach bringen Johannes Meran und Andreas Lewandowski, als Geschäftsführer der German Investment Management Holding (GIMH), sowie Philip Moffat, der über die Cobalt AG zu den Gesellschaftern der GIMH zählt, die kompletten Beteiligungen der GIMH in die GxP German Properties ein und erhalten dafür 40.000.000 GxP-Aktien. Bisheriges Geschäftsmodell von GIMH war der Ankauf von gewerblichen Einzelobjekten, von denen dann – wie es in der Branche zur Vermeidung von Grunderwerbsteuern üblich ist – 94,9 Prozent der Anteile an Investoren weiterverkauft wurden. Im Bestand blieben jeweils 5,1 Prozent des Investments in Büro- und Einzelhandelsimmobilien, wobei die Gesamtvolumina zwischen 2 und 25 Mio. Euro lagen. „Wir bewegen uns meist in B-Lagen von A-Städten oder in A-Lagen von B-Städten“, sagt Vorstandschef Meran im Gespräch mit boersengefluester.de.

Quelle: comdirect.de

Grundsätzlich ein tragfähiges Geschäftsmodell, allerdings musste GIMH zur Refinanzierung teilweise enorme Zinskonditionen akzeptieren. So läuft bis Anfang April 2017 noch eine Nachranganleihe mit einer Verzinsung von jährlich rund 23 Prozent. Auch aus diesem Grund haben sich die Manager für den Börsengang entschieden. Frisches Geld soll derweil über die Barkapitalerhöhung in das Unternehmen fließen. Auf insgesamt bis zu 40.377.500 Aktien zu einem Ausgabepreis von je 1 Euro beläuft sich das Angebot. Dabei strebt Meran hieraus einen Mittelzufluss von rund 25 Mio. Euro an. Das maximale Volumen dürfte also nicht ausgereizt werden oder vielleicht auch nicht platzierbar sein, je nach Sichtweise.

Grundsätzlich hat sich GxP German Properties für ein strammes Wachstumsprogramm entschieden. Mittelfristig soll ein Immobilienbestand im Wert von 1 Mrd. Euro aufgebaut werden. Zumindest unter diesem Gesichtspunkt gibt es also Parallelen zu dem SDAX-Unternehmen WCM. Allerdings unterscheiden sich beide Unternehmen schon allein hinsichtlich der Investitionskriterien, denn GxP akzeptiert grundsätzlich höhere Leerstände als WCM. Das ist einerseits riskanter, bietet aber auch ein höheres Potenzial. Beim LTV (Loan to Value) – also der Relation Kreditvolumen zum Verkehrswert der Immobilien – peilt Meran eine Spanne von 50 bis 55 Prozent an. Gegenwärtig liegt die Gesellschaft (auf pro-forma-Basis) hier noch bei überdurchschnittlich hohen 62 Prozent. „Wir wollen den LTV nicht überreizen – unser Ziel liegt daher eher bei 50 Prozent. Am Ende kommt ein hoher LTV teurer als ein hoher Leverage“, sagt Meran. Mit anderen Worten: Es bringt nichts, sich über noch mehr Verschuldung einen möglichst hohen Immobilienbestand aufzubauen, auch wenn man komplett zuversichtlich für die weitere Wertentwicklung ist, wenn am Ende die Investoren nicht mitspielen. Aus diesem Grund haben eher hoch verschuldete Gesellschaften wie etwa DIC Asset eine Reduzierung ihres LTV zu den Kernzielen erkoren. „Wichtig ist mir, dass wir substanzstark wachsen. Keinesfalls werden wir auf Teufel komm raus akquirieren“, sagt Meran.

Quasi vom Markt vorgegeben ist für Vorstandschef Meran, dass sich GxP zu einem Dividendenwert entwickeln muss. Angestrebt sind regelmäßig Ausschüttungen ab 2018 (für das Geschäftsjahr 2017). „Die Dividendenrendite dürfte sich vermutlich zwischen drei und fünf Prozent bewegen“, sagt Meran. Das ist etwa die Spannbreite, mit der auch die meisten anderen Immobilientitel derzeit um Investoren werben. Um den Börsenhandel auf eine breitere Basis zu stellen, ist zudem noch für November 2016 ein Listing im Frankfurter Entry Standard geplant. Gegenwärtig wird die GxP-Aktie lediglich im Freiverkehr der Börsen München, Hamburg und Stuttgart gehandelt. Zudem rechnet das Management damit, dass im Dezember/Januar die Coverage von Analystenseite aufgenommen wird.

Eine valide Einschätzung des Titels lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt – momentan gibt es gerade mal 2.296.500 Aktien – kaum vornehmen. Im Maximalfall könnte das Volumen nach der Kapitalerhöhung auf 82.674.000 Anteile steigen. Bezogen auf den Ausgabepreis von 1 Euro könnte GxP dann in Sachen Marktkapitalisierung zwar zu Gesellschaften wie Fair Value REIT aufschließen, wäre aber immer noch ein relativ kleiner Fisch im Teich der börsennotierten Immobiliengesellschaften. Spannend bleibt freilich, wie sich das Sentiment gegenüber Immobilientiteln überhaupt entwickeln wird. Nach der Dauer-Hausse hatte sich die Stimmung zuletzt spürbar eingetrübt. Der Büroimmobilienkonzern OfficeFirst musste seinen geplanten Börsengang sogar vertagen. Andererseits hat GxP natürlich eine knackige Story vorzuweisen – schon allein wegen der handelnden Personen. CEO Johannes Meran bringt es gut auf den Punkt: „Die GxP-Aktie eignet sich substanzorientierte Anleger, die aber auch bereit sind, ein gewisses Risiko einzugehen und unseren Wachstumskurs zu begleiten.“ Sprich: Es wird weitere Kapitalerhöhungen geben, um GxP in die gewünschten Dimensionen zu bekommen.

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