03.11.2020
Coreo AG DE000A0B9VV6
Original-Research: Coreo AG (von GBC AG): Kaufen
Original-Research: Coreo AG - von GBC AG Einstufung von GBC AG zu Coreo AG Unternehmen: Coreo AG Anlass der Studie: Research Note Umfangreiche Akquisitionspipeline vorhanden, Weiter starkes Umsatz- und Ergebniswachstum ab 2021 erwartet; Kursziel: 2,35 EUR; Kaufen Trotz des auch im ersten Halbjahr 2020 fortgesetzten sichtbaren Ausbaus des Immobilienportfolios, weist die Coreo AG zwar eine nur konstante Entwicklung der Mieterlöse auf 1,55 Mio. EUR (VJ: 1,64 Mio. EUR) auf. Beim in 2019 erworbenen NRW-Portfolio, mit Objekten in Wuppertal und Bielefeld, erfolgte der Nutzen- und Lastenwechsel derzeit zum 01.05.2020, womit die hieraus erwirtschafteten Mieterlöse lediglich für einen zweimonatigen Zeitraum einbezogen waren. Zusammen mit den vorher erworbenen Standorten in Gelsenkirchen und Lünen hat das NRW-Portfolio im ersten Halbjahr 2020 Bruttomieterträge in Höhe von 0,35 Mio. EUR erwirtschaftet. Dagegen kam es in Göttingen zu einem Rückgang der Bruttomieterlöse von 0,4 Mio. EUR. Dieser erklärt sich aus dem Teilverkauf des Portfolios und dem planmäßig erhöhten Leerstand im Vorfeld von umfänglichen Modernisierungsmaßnahmen. Der planmäßige Verkauf von Objekten des Göttinger-Portfolios sowie zum geringeren Teil von Objekten des Hydra-Portfolios haben die Veräußerungserlöse deutlich auf 5,77 Mio. EUR (VJ: 0,92 Mio. EUR) ansteigen lassen. Bei einem Buchwertabgang in Höhe von 5,28 Mio. EUR weist die Coreo AG für die ersten sechs Monate 2020 ein Veräußerungsergebnis in Höhe von 0,49 Mio. EUR (VJ: 0,45 Mio. EUR) auf, wobei ausschließlich der Verkauf des Objektes in Viersen aus dem Hydra Portfolio für 0,7 Mio. Euro einen Ergebnisbeitrag geleistet hat. Beim Göttingen-Portfolio war bereits Ende 2019 eine Zuschreibung auf das Niveau des Verkaufspreises erfolgt. Ausgehend von der konstanten Entwicklung der Mieterlöse sowie des ebenfalls auf Vorjahresniveau liegenden Veräußerungsergebnisses weist die Coreo AG insgesamt eine operative Ergebnisverbesserung auf. Das EBIT lag dabei mit -0,10 Mio. EUR (VJ: -0,31 Mio. EUR) noch knapp unterhalb des Break-Even. Zwar erreichte die Coreo AG aufgrund niedrigerer Instandhaltungsmaßnahmen eine Reduktion beim Materialaufwand, auf der anderen Seite hatte die Neueinstellung von Mitarbeitern aber zu einem höheren Personalaufwand geführt. Zur Finanzierung der künftigen Projekt- und Objekterwerbe sowie zur
Rückführung der vergleichsweise hoch verzinsten Optionsanleihe (Kupon: 10
%) hatte Coreo AG ursprünglich die Emission einer Unternehmensanleihe mit
einem Volumen in Höhe von 30 Mio. EUR geplant. Da bis zum Ende der
Zeichnungsfrist ein Volumen von 10 Mio. EUR platziert wurde, hätte die
Gesellschaft die Investitionsplanung nicht voll umsetzen können und hat
daher die öffentliche Anleiheemission abgesagt. Als Ersatz dafür soll eine
Privatplatzierung in Höhe des ursprünglichen Anleihevolumens von 30 Mio.
EUR durchgeführt werden. Nach Unternehmensangaben sollte diese in den
kommenden Wochen erfolgreich platziert sein. Nach Rückzahlung der
Optionsanleihe mit einem ausstehenden Volumen von 15 Mio. EUR könnte die
Gesellschaft rund 15 Mio. EUR für die Umsetzung von konkret geplanten
Immobilienakquisitionen nutzen. Bei einem unterstellten LTV (Loan-to-Value)
von In unseren Umsatz- und Ergebnisprognosen 2020 hatten wir, neben dem bestehenden Portfolio, Neuinvestitionen in Höhe von insgesamt rund 25 Mio. EUR unterstellt. Selbst wenn die Gesellschaft nach erfolgreicher Privatplatzierung zeitnah die anvisierten Objekterwerbe umsetzen kann, dürften diese aber erst im kommenden Geschäftsjahr eine relevante Umsatzund Ergebnisauswirkung aufweisen. Auch bei der kürzlich erworbenen voll vermieteten Logistikimmobilie in Haßloch mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von 3,4 Mio. EUR wird der Nutzen- und Lastenwechsel erst zum Jahreswechsel stattfinden. Das Objekt mit einer Mietfläche von rund 10.000 qm ist bis Mitte 2024 an einem Sportartikelhersteller vermietet. Da wir die zusätzlichen Umsätze und Ergebnisse der ursprünglich geplanten Investitionen in Höhe von 25 Mio. EUR weitestgehend auf das kommende Geschäftsjahr verschieben, passen wir unsere Prognosen für das laufende Geschäftsjahr 2020 an. Infolge reduzierter Mieterlöse rechnen wir nun mit einem EBIT in Höhe von 3,10 Mio. EUR (bisher: 5,51 Mio. EUR). Für die Folgejahre planen wir weiterhin mit Investitionen in Höhe von jeweils 40 Mio. EUR und behalten daher unsere Prognosen weitestgehend unverändert bei. In unserem gegenüber unserer letzten Researchstudie leicht angepassten DCFBewertungsmodell haben wir ein neues Kursziel in Höhe von 2,35 EUR (bisher: 2,60 EUR) ermittelt. Ausgehend vom aktuellen Kursniveau von 1,42 EUR liegt ein hohes Kurspotenzial vor und wir vergeben weiterhin das Rating KAUFEN. Unterstützt wird unser KAUFEN-Rating vom publizierten NAV, welcher sich per 31.12.19 auf 1,88 EUR je Aktie belief. Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/21788.pdf Kontakt für Rückfragen -------------------übermittelt durch die EQS Group AG.------------------- Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw. Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.
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