Immerhin 11 der zurzeit 65 Unternehmen aus dem Münchner Börsensegment m:access stammen aus dem Immobilienbereich. Damit stellt der Sektor die zahlenmäßig größte Gruppe aus dem m:access. Allerdings sind die Handelsumsätze bei etlichen Papieren relativ überschaubar – eine Folge des meist geringen Streubesitzes. Dennoch lohnt sich ein Blick für Investoren, denn häufig handelt es sich bei den Gesellschaften um wahre Substanzperlen. Ein Beispiel ist die in Grünwald bei München ansässige Stern Immobilien, die mit ihrem Geschäftsbericht für 2018 einmal mehr für rege Diskussionen in der Spezialwerteszene sorgte. Boersengefluester.de hat bei Vorstand Iram Kamal nachgehakt und mit ihr über das Geschäftsmodell, das abgelaufene Geschäftsjahr sowie die weiteren Perspektiven gesprochen.

Frau Kamal, wie sieht das Geschäftsmodell von Stern Immobilien aus?

Iram Kamal: Die Stern Immobilien AG verfügt über ein aussichtsreiches Immobilienportfolio an Wohn- und Gewerbeimmobilien, bei denen zum Beispiel durch die Schaffung neuer Baurechte, Flächenerweiterungen, Aufdecken von Mietpotenzialen und Nutzungsänderungen überdurchschnittliche Wertzuwächse generiert werden. Ein Investmentschwerpunkt liegt im Großraum München. Das Geschäftsmodell verbindet die Vorteile eines Bestandshalters hinsichtlich Planbarkeit mit den überdurchschnittlichen Renditechancen eines Projektentwicklers.

Was waren die Highlights des abgelaufenen Geschäftsjahrs?

Iram Kamal: 2018 war ein insgesamt sehr erfolgreiches Geschäftsjahr für die Stern Immobilien AG. In München und Bamberg konnten wir zwei erfolgreiche Objektverkäufe realisieren. Dies zeigt sich auch beim Jahresüberschuss, der 2018 auf 4,4 Mio. Euro gestiegen ist – nach 1,6 Mio. Euro im Vorjahr. Zudem haben wir im vergangenen Jahr Konzerngesellschaften auf die Mutter verschmolzen und insgesamt die Komplexität der Gruppe verringert, was Kostenvorteile mit sich bringt.

Wie sieht der Ausblick für 2019 aus?

Iram Kamal: Wir bilanzieren nach HGB, dies bedeutet, dass Wertzuwächse im Portfolio erst beim Verkauf eines Objektes realisiert werden. Vorher sind Wertsteigerungen bei uns bilanziell sogenannte stille Reserven. Wenn wir also vom Unternehmenserfolg der Stern Immobilien sprechen, müssen wir uns neben dem Jahresüberschuss auch die stillen Reserven anschauen. Denn ob wir ein Objekt in einem Jahr verkaufen oder noch etwas behalten, hat – im Unterschied zur IFRS Bilanzierung bei vielen Immobilienunternehmen – bei uns direkten Einfluss auf den Jahresüberschuss. Wir haben aktuell noch keine Prognose für 2019 veröffentlicht, aber so viel möchte ich sagen. Wir haben auch 2018 die stillen Reserven nach unseren Berechnungen weiter gesteigert. Die Basis für eine gute Geschäftsentwicklung ist also gelegt. Die Frage bleibt, wann wir Ergebnisbeiträge realisieren. Wir sind mit dem bisherigen Geschäftsverlauf 2019 sehr zufrieden.

Wie sieht die Dividendenpolitik – insbesondere natürlich mit Blick auf die nächste Hauptversammlung – aus?

Iram Kamal: Die Stern Immobilien AG hat in den vergangenen Jahren regelmäßig Dividende gezahlt und 2018 war sein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr. Mehr kann ich aber leider noch nicht sagen. Die Einberufung zur Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2018 nebst Dividendenvorschlag wird in Kürze veröffentlicht.

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Wie hoch schätzen Sie den aktuellen Substanzwert des Unternehmens ein?

Iram Kamal: Das bilanzielle Eigenkapital lag Ende 2018 bei 21,2 Mio. Euro. Hier sind dann noch die stillen Reserven hinzuzurechnen. Deren Höhe schätzen wir auf ca. 40 Mio. Euro – bei einer Bilanzierung nach IFRS würde das bilanzielle Eigenkapital also grob gerechnet bei über 60 Mio. Euro liegen. Zum Vergleich: Unsere Marktkapitalisierung liegt aktuell bei rund 35,5 Mio. Euro.

Wie setzt sich die aktuelle Aktionärsstruktur zusammen und sind hier Veränderungen zu erwarten?

Iram Kamal: Auf Aufsichtsrat und Vorstand entfallen rund 83,5 Prozent der Aktien. Der Freefloat liegt entsprechend bei 16,5 Prozent. Durch diesen relativ geringen Streubesitz sind natürlich die Handelsumsätze an der Börse nicht sehr hoch, auf der anderen Seite sind der Aufsichtsrat und der Vorstand so überzeugt von der Gesellschaft, dass ich hier weiter keine Abgabebereitschaft sehe. Eine Erhöhung des Streubesitzes wäre damit nur durch eine Kapitalmaßnahme möglich, was aber aktuell kein Thema ist. Dies könnte sich in Zukunft dann ändern, wenn mehrere sehr interessante Immobilienprojekte hinzukommen würden.

Warum veröffentlich Stern Immobilien nur einen AG-Abschluss?

Iram Kamal: Durch Objektverkäufe und Verschmelzungen innerhalb der Gruppe ist die Stern Immobilien AG in den vergangenen Jahren organisatorisch wesentlich schlanker geworden. Die Aussagekraft des AG-Abschlusses hat damit deutlich zugenommen und wir können durch den Verzicht auf einen Konzernabschluss signifikante Kostenvorteile realisieren.

Sie sind im Münchner Spezialsegment m:access gelistet. Wie würden Sie Ihre IR-Strategie beschreiben?

Iram Kamal: Wir berichten regelmäßig über wichtige Unternehmensereignisse, präsentieren mindestens einmal im Jahr auf einer Kapitalmarktkonferenz und stehen auch im Kontakt mit den Medien. Aber aufgrund unserer Unternehmensgröße ist die Anzahl der Meldungen natürlich nicht sehr hoch. Zudem achten wir natürlich auch bei der Kommunikation auf die Kosten. Die Aktie wird bisher vor allem von Spezialisten gehalten, die ein Auge auf kleine Nebenwerte werfen. Viele der Anleger begleiten uns dabei schon seit Jahren.

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