Einen erstklassigen Eindruck hinterließ Holger Pilgenröther, Finanzvorstand von VIB Vermögen, bei seiner Präsentation auf dem von SRC Research veranstalteten „Forum Financial & Real Estate 2014“ am 10. September im Frankfurter Hilton Hotel. Der Vortragsraum war zwar gerammelt voll. Trotzdem: Einer Reihe von Anlegern dürfte VIB Vermögen womöglich eher kein Begriff sein, auch wenn die Gesellschaft aus Neuburg an der Donau mittlerweile auf einen Börsenwert von rund 318 Mio. Euro kommt. Damit rangiert der Titel genau zwischen dem im SDAX notierten Gewerbeimmobilienspezialisten Hamborner REIT (373 Mio. Euro) und der forsch expandierenden Wohnungsgesellschaft Adler Real Estate (251 Mio. Euro). Gecovert wird VIB Vermögen derzeit von immerhin acht Analysten – allesamt sind positiv für den Titel gestimmt. Einziger Haken: Die Kursziele zwischen 14,50 und 15,70 Euro sind nicht all zu weit von der aktuellen Notiz von 14,12 Euro entfernt. Offenbar haben die Finanzexperten Hemmungen, den fairen Wert der VIB-Aktie deutlich oberhalb des Net Asset Values (NAV) von zurzeit 14,13 Euro je Aktie anzusiedeln. Immerhin handelt es sich bei VIB Vermögen um einen Bestandshalter von Gewerbeimmobilien – und da sind in Deutschland normalerweise Abschläge zum NAV auf der Tagesordnung.

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Ganz unbegründet ist die vorsichtige Haltung sicher nicht. In den vergangenen fünf Jahren lag der Abschlag des VIB-Kurses zum Substanzwert im Schnitt bei rund einem Drittel. Doch mit der starken Performance – von Anfang 2012 bis heute hat der Titel um bemerkenswerte 110 Prozent an Wert gewonnen – haben sich die Relationen merklich verschoben. Für konservative Anleger hat das Papier dennoch gute Argumente: Boersengefluester.de geht davon aus, dass VIB auch für 2014 eine Dividende von 0,45 Euro je Aktie zahlen wird. Damit käme der Titel auf eine Rendite von brutto gut 3,1 Prozent. Vorteil: Die Ergebnisse der Gesellschaft lassen sich vergleichsweise gut prognostizieren – die Leerstandsquote bewegt sich mit rund 2,5 Prozent auf einem im Branchenvergleich sehr moderaten Niveau. Für Finanzchef Pilgenröther liegt hier auch ein wesentlicher Schlüssel des Erfolgs: „Am Ende wird das Geld schließlich über die Mieteinnahmen verdient.“ Ein solides Bild gibt zudem die Finanzierung der überwiegend an Logistiker, Industriebetriebe und Einzelhändler vermieteten Immobilien im süddeutschen Raum ab. VIB Vermögen setzt hier auf klassische Annuitätendarlehen.

„Damit haben wir nie ein Thema mit der Refinanzierung“, sagt Pilgenröther. Zudem steigert der im Zeitablauf wachsende Tilgungsanteil bei der Ratenzahlung den Substanzwert des Unternehmens. Die Eigenkapitalquote von zuletzt gut 37 Prozent liegt leicht über dem Durchschnitt der von boersengefluester.de analysierten Gewerbeimmobilienfirmen. Das Kreditvolumen entspricht zurzeit rund 57 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien. „Das ist absolut in Ordnung bei einer Finanzierung über Annuitätendarlehen“, betont Pilgenröther. Im Börsenjargon heißt diese bei Immobilienwerten viel beachtete Kennzahl übrigens “Loan To Value” – oder kurz LTV.

Heimatbörse von VIB Vermögen ist das Münchner Spezialsegment m:access. In Frankfurt ist die Gesellschaft nur im Freiverkehr gelistet. Ein Platz im SDAX wäre VIB Vermögen in dieser Konstellation also verwehrt – trotz des respektablen Börsenwerts. Losgelöst davon würden aber wohl bereits die Handelsumsätze ein Ausschlusskriterium sein. Zwar befinden sich fast 78 Prozent der Stücke im Streubesitz. Gemessen daran ist die Liquidität des Titels jedoch eher gering. Wer das Papier einmal im Depot hat, gibt es scheinbar nicht so gern wieder her. Kein Wunder, bei der Langfristperformance des Small Caps. Mit an Bord sind übrigens auch die Spürnasen von der Kreissparkasse Biberach. Das Institut hält maßgebliche Beteiligungen an Firmen wie Biotest oder Simona. Keine schlechte Gesellschaft, in der sich VIB Vermögen hier befindet. Und am 23. und 24. September 2014 können sich weitere Investoren vom Know-how des Managements und den Qualitäten der VIB-Aktie überzeugen. Dann präsentiert Pilgenröther nämlich in München auf den wichtigen Konferenzen von Berenberg/Goldman Sachs sowie der Baader Bank.

INVESTOR-INFORMATIONEN
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