Auf einen Börsenwert von fast 180 Mio. Euro kommt mittlerweile das für seine vielen Zukäufe bekannte Immobilienunternehmen Adler Real Estate. Eine bemerkenswerte Größe: Vor zwei Jahren brachten die Hamburger schließlich gerade einmal 16 Mio. Euro auf die Waagschale. Allerdings haben sich im Zuge der Akquisitionen auch die Bilanzstrukturen komplett verschoben. So explodierten die Nettofinanzverbindlichkeiten in diesem Zeitraum von knapp 2 Mio. Euro auf rund 390 Mio. Euro (per Ende März 2014). Doch es wurden auch Werte geschaffen. „Wir haben im ersten Halbjahr zwei gewaltige Schritte auf unserem Weg zu einem bedeutenden Wohnimmobilienunternehmen gemacht und gleichzeitig unsere Solidität und unsere Chancen auf weiteren Wertgewinn und höhere Einnahmen verbessert”, sagt Axel Harloff, Vorstand von Adler Real Estate. Kostprobe: So erreicht das Eigenkapital mittlerweile mehr als 290 Mio. Euro – nach gut 115 Mio. Euro zum Ende des ersten Quartals 2014. Maßgeblichen Einfluss haben hierbei die kürzlich erfolgte nahezu Komplettübernahme des Berliner Wohnungsunternehmens Estavis sowie eine Mehrheitsbeteiligung an einem Portfolio des Immobilieninvestors Corestate.

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Den Substanzwert (NAV = Net Asset Value) gibt Harloff zum Halbjahr mit „circa 11 Euro“ je Aktie an. Demnach gibt es die Adler-Aktie momentan mit einem Discount von fast 44 Prozent auf die aktuelle Notiz. Zum Vergleich: Gagfah, LEG Immobilien und die Deutsche Annington werden etwa auf Höhe des NAV gehandelt. Bei TAG Immobilien beträgt der Abschlag etwa sieben Prozent. Der Anteilschein von Grand City Properties ist sogar mit einem Aufschlag von 13 Prozent auf den NAV gepreist. Die krasse Differenz von Aktienkurs und NAV bei Adler Real Estate ist allerdings auch ein Spiegelbild der Finanzierungsseite. Zwar sank das Verhältnis von Verschuldung zum Verkehrswert der Immobilien (LTV = Loan to Value) seit Jahresbeginn von 71 Prozent auf knapp über 65 Prozent. Das ist allerdings immer noch deutlich höher als bei den meisten anderen Wohnimmobiliengesellschaften. Lediglich TAG Immobilien und Gagfah agieren mit ähnlichen Beleihungsquoten. LEG Immobilien und Deutsche Annington kommen auf Relationen von 47 bzw. 46 Prozent. Grand City Properties weist ein LTV von 39 Prozent im jüngsten Zwischenbericht aus.

Zurzeit verfügt Adler Real Estate über rund 21.000 Wohneinheiten – demnächst werden es sogar 25.000 sein – und kalkuliert mit Nettokaltmieterträgen von etwa 77 Mio. Euro. Das läuft auf eine monatliche Miete von gut 300 Euro pro Wohnung hinaus. Den annualisierten FFO (Funds from operations) – eine Art Cashflow für Immobiliengesellschaften – beziffert die Gesellschaft auf rund 20 Mio. Euro. Demnach wird die Aktie von Adler Real Estate momentan mit dem 8,75fachen des FFO gehandelt. Gegen diese Relation lässt sich nichts sagen. Die meisten Branchenvertreter sind teurer bewertet. Per saldo muss Anlegern auch nach der Megakursrally nicht zwangsläufig schwindelig werden. Perspektivisch reift hier sogar eine Gesellschaft mit SDAX-Format heran. Ein Papier für schwache Nerven ist Adler Real Estate allerdings dennoch nicht.

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