Im Grunde liegen die wesentlichen Fakten schon seit Wochen auf dem Tisch: Der auf bezahlbaren Wohnraum spezialisierte Bestandsentwickler Noratis wird zur nächsten Hauptversammlung am 19. Juli 2023 keine Dividende zahlen und stellt für das laufende Jahr aufgrund der ungünstigen Zinsentwicklung sowie dem damit verbundenen Wertverlust von Derivaten ein deutlich negatives Ergebnis vor Steuern in Aussicht. Entsprechend räumt CEO Igor Christian Bugarski auf der virtuellen Bilanzkonferenz zur Vorlage des Geschäftsberichts 2022 ein, dass die Umwälzungen auf dem Immobilienmarkt sich wohl erst im laufenden Jahr richtig im Zahlenwerk auswirken werden. „Wir arbeiten zurzeit mit der Salamitaktik“, sagt Bugarski. Sprich: Momentan ist nicht die Zeit der großen Deals, sondern es geht eher um selektive Gelegenheiten, die sich bieten. Dieser Schwenk hängt wiederum auch damit zusammen, dass die potenziellen Käufer von Immobilienportfolios wie sie Noratis besitzt, zurzeit eher Family Offices sind – und nicht mehr so sehr die großen Adressen.

Andererseits schlägt sich Noratis auch in diesem schwierigen Umfeld recht wacker und verfügt über die nötige Muskelmasse. So hat Großaktionär Merz bei seinem Einstieg vor gut drei Jahren Eigenkapital im Rahmen von Kapitalmaßnahmen von bis zu 50 Mio. Euro zugesichert, wovon erst rund 14 Mio. Euro geflossen sind. Das sieht diesbezüglich nach Stillstand aus, doch CFO André Speth zeigt sich offensiv: „Wir gehen davon aus, dass wir die 50 Mio. Euro bis Ende 2024 abrufen werden.“ Das wiederum lässt den Rückschluss zu, dass perspektivisch bei Noratis mit einer oder mehreren Barkapitalerhöhungen zu rechnen ist. Dem Vernehmen nach soll es sich – wenn es denn so kommt – auf jeden Fall um Bezugsrechtsemissionen handeln, damit bestehende Aktionäre nicht verwässert werden.

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Noratis	Kurs: 5,100 €

Diesen Effekt gilt es aus Kapitalmarktsicht schon allein deshalb zu vermeiden, weil die Noratis-Aktie mit einem derben Abschlag von zwei Dritteln auf den Net Asset Value (NAV) von zuletzt 28,79 Euro je Aktie gehandelt wird. Eine krasse Größenordnung, doch an der Börse schauen die Anleger zurzeit eher auf Cashflows als auf – im Zweifel schwer realisierbare – Substanzgrößen. Das wird sich erfahrungsgemäß auch wieder ändern, so dass gerade langfristig orientierte Aktionäre dem NAV ebenfalls Beachtung schenken sollten. Mit einer Quote von 72,4 Prozent eher unvorteilhaft hoch ist hingegen das Verhältnis der Netto-Finanzschulden zum Marktwert der Immobilien – im Fachjargon LTV genannt.

Um keinen Stress mit den finanzierenden Banken zu bekommen, muss der LTV unter 75 Prozent bleiben. Prinzipiell haben die Eschborner hier zwar noch ein wenig Luft. Gerade in Börsenkreisen werden zurzeit aber Unternehmen mit einem niedrigeren LTV bevorzugt. Das ist ein Manko für die Noratis-Aktie. Eine untergeordnete bis keine Rolle werden derweil auch im laufenden Jahr ergebniswirksame Umbuchungen von Immobilien aus dem Umlaufvermögen ins Anlagevermögen spielen. Nur um ergebnisglättende Effekte zu erzielen, wird Noratis jedenfalls 2023 keine solchen Bilanztransaktionen durchführen. „Wir wollen die Flexibilität unseres Portfolios erhalten“, sagt CEO Bugarski. Kurzfristig mag das an der Börse enttäuschen, auf die mittlere Sicht ist diese Entscheidung aber wohl richtig.

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Immerhin besteht von Mieterseite weiterhin eine enorme Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum – das eigentliche Geschäftsmodell ist also intakt und bietet weiterhin Chancen. „Verschwende niemals eine gute Krise“, sagt Finanzvorstand André Speth in Anlehnung an das alte Churchill-Zitat. Dabei kommt Noratis zugute, dass es zumindest in den kommenden zwei Jahren keine wesentlichen Fälligkeiten bei den Verbindlichkeiten gibt und die Gesellschaft via Großaktionär Merz über eine verlässlich planbare Eigenkapitalpipeline verfügt. Schwer einzuschätzen sind derweil Sonderthemen wie die politischen Rahmenbedingungen für energetische Sanierung oder potenzielle Ausfälle mit Blick auf die Nebenkostenabrechnungen von Mietern. Im aktuellen Aktienkurs sollten aber auch solche Risiken allmählich voll enthalten sein. Insgesamt sehen die operativen Perspektiven nach Auffassung von boersengefluester.de jedenfalls besser aus, als es der Chart vermuten lässt.

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INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Noratis
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A2E4MK	5,100	Halten	34,40
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
11,09	12,45	0,89	3,92
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
0,40	-	0,40	32,53
Dividende '22 in €	Dividende '23e in €	Div.-Rendite '23e in %	Hauptversammlung
0,00	0,00	0,00	09.07.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
	29.09.2023		31.05.2023
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
-12,79%	-24,94%	-21,54%	-46,32%

Foto: Unsplash+