VAR1
Varta
Anteil der Short-Position: 9,18%
MOR
MorphoSys
Anteil der Short-Position: 7,34%
HFG
HELLOFRESH INH
Anteil der Short-Position: 6,26%
S92
SMA Solar Techn.
Anteil der Short-Position: 4,82%
BOSS
HUGO BOSS
Anteil der Short-Position: 4,65%
1COV
COVESTRO
Anteil der Short-Position: 4,38%
GXI
Gerresheimer
Anteil der Short-Position: 4,32%
FTK
FLATEXDEGIRO
Anteil der Short-Position: 3,81%
ZAL
ZALANDO
Anteil der Short-Position: 3,67%
KGX
KION GR.
Anteil der Short-Position: 2,73%
ECV
ENCAVIS
Anteil der Short-Position: 2,72%
KCO
Klöckner &
Anteil der Short-Position: 2,28%
SGL
SGL Carbon
Anteil der Short-Position: 2,26%
TKA
ThyssenKrupp
Anteil der Short-Position: 2,13%
NB2
NORTHERN DATA INH
Anteil der Short-Position: 1,97%
HYQ
Hypoport
Anteil der Short-Position: 1,88%
O2D
TELEFONICA DTLD HLDG
Anteil der Short-Position: 1,59%
TEG
TAG Immobilien
Anteil der Short-Position: 1,48%
SAE
SHOP APOTHEKE EUR...
Anteil der Short-Position: 1,43%
ADS
Adidas
Anteil der Short-Position: 1,29%
AG1
AUTO1 GR. INH
Anteil der Short-Position: 0,77%
EVT
Evotec OAI
Anteil der Short-Position: 0,50%
PNE3
PNE Wind
Anteil der Short-Position: 0,50%

DEFAMA Deutsche Fachmarkt: Vorstand nutzt die Gelegenheit

So eingängig das Geschäftsmodell von DEFAMA Deutsche Fachmarkt auch ist: Immun gegen die aktuelle Börsenschwäche ist auch die Aktie des auf Immobilien für Supermärkte und Einkaufszentren spezialisierten Unternehmens nicht. Vom Anfang Februar 2022 kurzfristig einmal erreichten Rekordhoch bei 31 Euro, hat sich die Notiz nun um etwas mehr als ein Viertel entfernt. Bezogen auf das im Frühjahr lange Zeit verteidigte Plateau um rund 28 Euro liegt die Notiz um etwa 20 Prozent hinten. Keine Frage: Die Investoren der meisten anderen Immobiliengesellschaften hat es sehr viel härter erwischt. Eine psychologische Bewährungsprobe ist die jetzige Abwärtsbewegung Richtung Jahrestief jedoch schon allein deshalb, weil die DEFAMA-Aktie um CEO Matthias Schrade – auf Social Media-Kanälen wie Twitter – den Nimbus einer unkaputtbaren Dauerempfehlung besitzt.

Kein Wunder: In der Vergangenheit war jeder Kursrücksetzer eine exzellente Nachkaufgelegenheit. Und wer sich im Corona-Crash 2020 ein Herz gefasst hat, konnte richtig absahnen. Um einen besseren Eindruck von der aktuellen Situation zu bekommen, hat sich boersengefluester.de eine gute Stunde mit dem DEFAMA-Vorstand unterhalten. Gesprächsstoff gibt es mehr als genug, immerhin geben die Berliner ein beachtliches Tempo in Sachen Portfolioerweiterung vor: Allein seit Jahresanfang hat das Team um Matthias Schrade insgesamt zwölf Objekte zu einem Kaufpreis von insgesamt 29 Mio. Euro erworben und damit das bisherige Rekordankaufsvolumen von 2021 beinahe schon egalisiert. Die Ende März durchführte Barkapitalerhöhung mit einem Emissionserlös von rund 10 Mio. Euro hat sich also als goldrichtiges Timing erwiesen. Hinzu kommt, dass DEFAMA mit einer durchschnittlichen Zinsbindung von rund 6,5 Jahren – bei einem mittleren Zinssatz von knapp 2,1 Prozent – die aktuelle Entwicklung relativ gelassen verfolgen kann.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt  Kurs: 22,600 €
Die wichtigsten Finanzdaten auf einen Blick
  2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022e
Umsatzerlöse1 3,44 5,83 9,09 11,21 14,57 17,13 21,50
EBITDA1,2 1,67 3,89 5,53 7,04 8,99 13,35 14,50
EBITDA-Marge3 48,55 66,72 60,84 62,80 61,70 77,93 67,44
EBIT1,4 1,67 2,70 3,59 4,50 5,62 9,11 9,50
EBIT-Marge5 48,55 46,31 39,49 40,14 38,57 53,18 44,19
Jahresüberschuss1 0,89 1,36 1,70 2,07 2,51 5,04 4,20
Netto-Marge6 25,87 23,33 18,70 18,47 17,23 29,42 19,53
Cashflow1,7 1,65 1,36 3,42 3,80 4,96 7,41 8,75
Ergebnis je Aktie8 0,25 0,38 0,46 0,51 0,57 1,14 0,88
Dividende8 0,20 0,34 0,40 0,45 0,48 0,51 0,54
Quelle: boersengefluester.de und Firmenangaben

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1 in Mio. Euro; 2 EBITDA = Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen; 3 EBITDA in Relation zum Umsatz; 4 EBIT = Ergebnis vor Zinsen und Steuern; 5 EBIT in Relation zum Umsatz; 6 Jahresüberschuss (-fehlbetrag) in Relation zum Umsatz; 7 Cashflow aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit; 8 in Euro; Quelle: boersengefluester.de
Wirtschaftsprüfer: Kowert, Schwanke & von Schwerin

„Es hat sogar Vorteile, dass wir jetzt einen ersthaften Zins haben“, sagt Matthias Schrade. „Es gibt weniger Bieter um die Objekte.“ Insbesondere die von Schrade als „Glücksritter“ bezeichneten Investorengruppen um vermögende Privatanleger oder auch Investorengruppen, die ursprünglich im Wohnbereich zuhause sind und von den vermeintlich hohen Renditen im Gewerbesektor angelockt wurden, spült es nun aus dem Markt. „Wir gehen davon aus, dass wir in den kommenden Jahren deutlich schneller wachsen können als bislang. Jetzt können wir die Chancen nutzen“, sagt Schrade. Keine Abstriche gibt es dabei an der bislang kommunizierten Ausschüttungspolitik, wonach die Dividende je Aktie jedes Jahr steigen soll. Mit einem Portfoliowert von zurzeit mehr als 250 Mio. Euro sowie einem annualisierten FFO (Funds From Operations) – dem auf Jahr hochgerechneten Cashflow aus der Immobilienvermietung – von aktuell 9,6 Mio. Euro sind die Berliner dabei schon jetzt sehr dicht an die vor einigen Jahren für Ende 2025 avisierten Ziele (Portfoliowert: 260 bis 300 Mio. Euro, FFO mehr als 11 Mio. Euro) gerückt. Auf jeden Fall noch in diesem Jahr will Schrade daher eine überarbeitete Mittelfristplanung vorlegen.

Dabei müssen die Anleger gar nicht so weit nach vorn blicken, wenn sie sich mit einem Neuinvestment mit der DEFAMA-Aktie beschäftigen wollen. Auf Basis des aktuellen Börsenwerts von 109,4 Mio. Euro wird der Spezialwert nur zum knapp Elffachen des für 2022 avisierten FFO gehandelt. Das deckt sich ziemlich genau mit der aktuellen Bewertung (auf voll verwässerter Basis) der vom Geschäftsmodell gut vergleichbaren Deutsche Konsum REIT-AG. Noch nicht allzu lange her, da lagen die entsprechenden Multiples hier locker im Bereich um 15. Die Börse nimmt hier also einen enormen Abschlag vor, der sich aus dem operativen Geschäft in dieser Dimension nicht ableiten lässt.

Keine Frage: Ein Teil der Korrektur lässt sich aus der relativen Marktenge der DEFAMA-Aktie ableiten – Liquidität ist nunmal Trumpf in Baissephasen. Für langfristig ausgerichtete Anleger ist das aber eher eine Chance für den Einstieg, zumal auch das Thema Inflation über entsprechende Anpassungsklauseln in den Mietverträgen an Brisanz verliert. Über den Daumen gepeilt, bedeuten 15 Monate mit 10 Prozent Inflation ungefähr 1 Mio. Euro mehr Mieteinahmen für DEFAMA. Last but not least: Im Vergleich zu vielen anderen Immobiliengesellschaften hat DEFAMA keine Anleihen ausstehend. Auch das ein enormer Vorteil. Am Ende ist aber aber das qualitativ so hochwertige Immobilien-Portfolio, was wohl das stärkste Argument für ein Investment in dem Titel gibt. Das schätzt CEO Matthias Schrade offenbar genauso ein, denn er hat die jüngste Kursschwäche genutzt und seinen Bestand weiter aufgestockt.

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
DEFAMA Deutsche Fachmarkt
WKN Kurs in € Einschätzung Börsenwert in Mio. €
A13SUL 22,600 Kaufen 108,48
KGV 2023e KGV 10Y-Ø BGFL-Ratio Shiller-KGV
21,73 23,96 0,91 43,21
KBV KCV KUV EV/EBITDA
2,93 14,65 6,33 17,87
Dividende '22 in € Dividende '23e in € Div.-Rendite '23e
in %
Hauptversammlung
0,54 0,58 2,39 22.07.2022
Q1-Zahlen Q2-Zahlen Q3-Zahlen Bilanz-PK
24.05.2022 23.08.2022 02.11.2022 10.05.2022
Abstand 60Tage-Linie Abstand 200Tage-Linie Performance YtD Performance 52 Wochen
-0,57% -9,28% -18,71% -14,39%
    

Foto: Clipdealer


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Über Gereon Kruse

Gereon Kruse
Gereon Kruse ist Gründer des in Frankfurt ansässigen Finanzportals boersengefluester.de und seit vielen Jahren ein profunder Kenner von Kapitalmarktthemen und Experte für Datenjournalismus. Sein Spezialgebiet sind deutsche Aktien – insbesondere Nebenwerte. Investmentprofis aus dem Small- und Midcap-Bereich stufen die Qualität der Berichterstattung von boersengefluester.de laut der IR.on-Medienstudie 2020/21 mit der Bestnote 1,67 ein. Im Gesamtranking der Onlinemedien liegt die Seite mit Abstand auf Platz 1. Beim finanzblog award der comdirect bank hat boersengefluester.de den Publikumspreis und zusätzlich noch den 3. Platz in der Jurywertung gewonnen. Zuvor war Gereon Kruse 19 Jahre beim Anlegermagazin BÖRSE ONLINE tätig – von 2000 bis Anfang 2013 in der Funktion des stellvertretenden Chefredakteurs.