Rolf Elgeti hat bekanntermaßen einen trockenen Humor. Als der CEO der auf Supermarktimmobilien spezialisierten Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) bei seiner Präsentation auf dem von Montega veranstalteten Hamburger Investorentag (HIT) gefragt wurde, wie sich das Geschäftsmodell der DKR von dem der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG um Matthias Schrade unterscheide, sagte er nur: „Wir sind uns sehr ähnlich. 80 bis 90 Prozent der Objekte von DEFAMA hätten wir auch gekauft. Allerdings greift Herr Schrade im Regal noch etwas weiter nach unten als wir.“ Das wiederum dürfte nicht abfällig gemeint sein, denn auch die Deutsche Konsum REIT kauft Immobilien, um die so mancher Fonds einen Bogen macht – insbesondere weil die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge mit rund 5,5 Jahren deutlich unter dem liegt, was die meisten Kapitalanlagegesellschaften in ihren Statuten als Vorgabe stehen haben. Außerdem akzeptiert Elgeti im Einzelfall einen höheren Leerstand als viele Immobilienfonds.
Zurück mit Blick auf DEFAMA liegen die grundsätzlichen Investitionskriterien aber nicht weit auseinander: Entscheidend ist die Mikrolage der Objekte. Partielle Unterscheidungen gibt es etwa bei der Dosierung des Fremdkapitals, abzulesen im etwas niedrigeren LTV (Loan-To-Value) von zuletzt rund 53 Prozent bei der Deutschen Konsum REIT (DEFAMA: 58 Prozent zum 30. September 2021) sowie den grundsätzlich eher etwas größeren Tickets bei den Immobilien-Transaktionen. Zur Einordnung: Das aktuelle Portfolio von DKR steht für eine aufs Jahr hochgerechnete Jahresnettomiete von rund 72 Mio. Euro sowie Funds From Operations (FFO) von dann bis zu 44 Mio. Euro. Bei der DEFAMA türmen sich die jährlichen Mieteinnahmen mittlerweile auf gut 17 Mio. Euro, der annualisierte FFO – quasi der Cashflow aus dem operativen Geschäft – erreicht Stand jetzt etwas mehr als 8,5 Mio. Euro. Angesichts der vielen Gemeinsamkeiten müsste man eigentlich annehmen, dass die Aktienkurse von DKR und DEFAMA mehr oder weniger parallel laufen.
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Deutsche Konsum REIT  |
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| DEFAMA Deutsche Fachmarkt |
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Tatsächlich ist es aber so, dass „Team Schrade“ dem „Team Elgeti“ an der Börse performancetechnisch deutlich davongeeilt ist. Auf Augenhöhe befinden sich beide Aktien mittlerweile jedoch, was die Bewertung angeht: Unter Berücksichtigung der aus den zwei ausstehenden Wandelanleihen bei der DKR sich perspektivisch um gut 40 Prozent wachsenden Aktienzahl wird die Deutsche Konsum REIT etwa mit dem Faktor 15 auf den FFO gehandelt. Eine Region, in der sich auch die DEFAMA-Aktie mittlerweile bewegt. Rein aus dieser Betrachtung könnte man sich also durchaus überlegen, sich mal wieder näher mit der DKR-Aktie zu beschäftigen. Hinzu kommt, dass die Potsdamer bereits am 10. März 2022 Hauptversammlung (HV) haben und für das Geschäftsjahr 2020/21 (30. September) eine Dividende von 0,40 Euro je Aktie ausschütten wollen.
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Das ergibt eine anständige Rendite von knapp drei Prozent. Im Hinterkopf können Anleger dabei schon jetzt speichern, dass die Deutsche Konsum REIT zur HV im Jahr 2023 vermutlich eine Dividende von 0,70 bis 0,80 Euro auf die Agenda setzen wollen und auf diese Weise einen Teil der Erlöse aus den jüngsten Objektverkäufen an die Anteilseigner weiterreichen. Der Dividendenvorschlag von DEFAMA steht zwar noch aus, doch die Rendite der Berliner dürfte vermutlich eher im Bereich um knapp zwei Prozent anzusiedeln sein. Summa summarum sind sowohl DKR als auch DEFAMA prima Unternehmen. Die schwächere Performance Deutsche Konsum REIT könnte damit zusammenhängen, dass die Gesellschaft deutlich stärker im Fokus internationaler Investoren steht – und die nicht zimperlich bei ihren Entscheidungen sind. Verglichen damit verfügt DEFAMA wohl über eine „treuere“ Fanbasis.
Um ein besseres Gefühl für die DKR-Aktie zu bekommen, hat Hansa Rostock-Sponsor Rolf Elgeti auf dem HIT sogar einen Gute-Nacht-Tipp parat: „Wenn Sie mal nicht schlafen können, empfehle ich Ihnen sich unsere Webseite anzusehen. Da sind alle Objekte ganz transparent aufgelistet.“ Anmerkung von boersengefluester.de: Wenn Sie nach der Lektüre immer noch wach sind, können Sie auf der Homepage von DEFAMA (HIER) gleich weiter machen.
| Die wichtigsten Finanzdaten auf einen Blick | ||||||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023e | ||
| Umsatzerlöse1 | 19,25 | 28,60 | 41,98 | 56,23 | 69,67 | 74,39 | 79,72 | |
| EBITDA1,2 | 42,76 | 35,91 | 58,95 | 38,70 | 40,29 | 39,49 | -70,24 | |
| EBITDA-Marge3 | 222,13 | 125,56 | 140,42 | 68,82 | 57,83 | 53,09 | -88,11 | |
| EBIT1,4 | 41,68 | 35,90 | 58,95 | 38,69 | 97,92 | 68,01 | -116,90 | |
| EBIT-Marge5 | 216,52 | 125,52 | 140,42 | 68,81 | 140,55 | 91,42 | -146,64 | |
| Jahresüberschuss1 | 37,41 | 30,92 | 53,14 | 34,17 | 91,37 | 60,39 | -180,99 | |
| Netto-Marge6 | 194,34 | 108,11 | 126,58 | 60,77 | 131,15 | 81,18 | -227,03 | |
| Cashflow1,7 | 10,26 | 14,52 | 27,09 | 35,94 | 37,97 | 49,38 | 41,63 | |
| Ergebnis je Aktie8 | 1,06 | 0,80 | 1,25 | 0,73 | 1,84 | 1,22 | -3,58 | |
| Dividende8 | 0,00 | 0,20 | 0,35 | 0,40 | 0,40 | 0,12 | 0,00 | |
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1 in Mio. Euro; 2 EBITDA = Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen; 3 EBITDA in Relation zum Umsatz; 4 EBIT = Ergebnis vor Zinsen und Steuern; 5 EBIT in Relation zum Umsatz; 6 Jahresüberschuss (-fehlbetrag) in Relation zum Umsatz; 7 Cashflow aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit; 8 in Euro; Quelle: boersengefluester.de Wirtschaftsprüfer: Domus |
| INVESTOR-INFORMATIONEN | |||
| ©boersengefluester.de | |||
| Deutsche Konsum REIT | |||
| WKN | Kurs in € | Einschätzung | Börsenwert in Mio. € |
| A14KRD | 2,730 | Halten | 95,98 |
| KGV 2025e | KGV 10Y-Ø | BGFL-Ratio | Shiller-KGV |
| 10,50 | 11,86 | 0,87 | 6,71 |
| KBV | KCV | KUV | EV/EBITDA |
| 0,30 | 2,31 | 1,20 | -10,38 |
| Dividende '22 in € | Dividende '23e in € | Div.-Rendite '23e in % |
Hauptversammlung |
| 0,12 | 0,00 | 0,00 | 31.05.2024 |
| Q1-Zahlen | Q2-Zahlen | Q3-Zahlen | Bilanz-PK |
| 14.02.2024 | 15.05.2024 | 14.08.2024 | 19.12.2023 |
| Abstand 60Tage-Linie | Abstand 200Tage-Linie | Performance YtD | Performance 52 Wochen |
| -7,21% | -31,06% | -20,87% | -64,17% |
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| INVESTOR-INFORMATIONEN | |||
| ©boersengefluester.de | |||
| DEFAMA Deutsche Fachmarkt | |||
| WKN | Kurs in € | Einschätzung | Börsenwert in Mio. € |
| A13SUL | 25,000 | Kaufen | 120,00 |
| KGV 2025e | KGV 10Y-Ø | BGFL-Ratio | Shiller-KGV |
| 21,55 | 26,29 | 0,81 | 37,48 |
| KBV | KCV | KUV | EV/EBITDA |
| 3,12 | 12,37 | 50,00 | 18,17 |
| Dividende '22 in € | Dividende '23e in € | Div.-Rendite '23e in % |
Hauptversammlung |
| 0,54 | 0,57 | 2,28 | 05.07.2024 |
| Q1-Zahlen | Q2-Zahlen | Q3-Zahlen | Bilanz-PK |
| 31.05.2023 | 17.08.2023 | 24.11.2023 | 16.05.2023 |
| Abstand 60Tage-Linie | Abstand 200Tage-Linie | Performance YtD | Performance 52 Wochen |
| 0,37% | 8,19% | 3,31% | 18,48% |
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Foto: Pixabay
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