Bereits bei unserem jüngsten Hintergrundgespräch mit Christoph Schillmaier, dem Finanzvorstand von FCR Immobilien, Ende August 2023 auf den Hamburger Investorentagen (HIT) war die Rückführung der im kommenden April fällig werdenden Anleihe 2019/24 ein Thema. Immerhin geht es um ein ausstehendes Volumen von 30 Mio. Euro bei dem in erster Linie auf Immobilien für Supermärkte und Einkaufszentren spezialisierten Unternehmen. Damals wollte sich Schillmaier noch nicht festlegen und sprach nur von einem Mix aus in Frage kommenden Refinanzierungsmöglichkeiten. Mittlerweile herrscht Klarheit, denn FCR Immobilien hat die Emission der Anleihe 2023/28 gestartet – und zwar mit einem Volumen von bis zu 60 Mio. Euro.
Dabei bekommen die Inhaber des mit einem Kupon von 5,25 Prozent ausgestatteten Bonds 2019/24 ein Umtauschangebot in die neue Anleihe. Das kann lukrativ aus Anlegersicht sein, zumal der jetzt in der Emission befindliche Bond mit einem Zinssatz von jährlich 7,25 Prozent aufwartet und es darüber hinaus noch einen Barausgleich von 20 Euro je Anleihe sowie die anteiligen Stückzinsen gibt. Andererseits binden sich Investoren für eine noch längere Zeit in dem Immobilienunternehmen, was in dem aktuellen Umfeld – sowohl was die Zinsseite als auch die Gesamtkonjunktur angeht – durchaus mit Risiken verbunden ist. Und auch aus Emittentensicht ist es mutig, sich in der jetzigen Phase mit 7,25 Prozent verzinstem Fremdkapital vollzusaugen. Andererseits sind die aktuellen Konditionen eben nicht mehr vergleichbar mit den Zeiten aus der Niedrigzinsphase.
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FCR Immobilien  |
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So musste die Deutsche Rohstoff AG ihre jüngste 100-Millionen-Euro-Anleihe mit 7,50 Prozent verzinsen, die Beteiligungsgesellschaft Mutares hatte ihre jüngste Anleihe im Frühjahr 2023 sogar mit 3-Monats-EURIBOR zuzüglich 850 Basispunkten ausgestattet. Der von außen auch bei FCR schnell hochkommende Kritikpunkt einer zu teuren Fremdkapitalaufnahme ist also relativ. Für die Münchner selbst soll die Anleihe nicht nur den Bond 2019/24 ablösen, sondern auch frische Mittel für den Erwerb weiterer Immobilien ermöglichen – auch wenn es diesbezüglich noch keine konkreten Pläne gibt. Das ist so auch in dem 318 Seiten umfassenden Wertpapierprospekt nachzulesen. Grundsätzlich sollten Investoren dieses Dokument vor einem Engagement immer lesen, in der Praxis wird allerdings wohl kaum jemand derart detailliert in die Materie einsteigen. Dabei werden in dem Prospekt – wie bei einem medizinischen Beipackzettel – alle nur erdenklichen Risiken aufgeführt, was grundsätzlich erst einmal abschreckt.
Andererseits betont FCR Immobilien, dass die aktuelle Marktsituation Chancen für Objektankäufe innerhalb ihrer Renditevorstellungen eröffnet und es darüber hinaus Potenzial bei der Neuvermietung bisher vakanter Flächen gibt. Dabei halten sich die Leerstände mit zum Halbjahr 6,5 Prozent ohnehin in engen Grenzen, da kommt FCR historisch aus ganz anderen Regionen von knapp 20 Prozent. Trotzdem haben die vielen Marktturbulenzen um Corona, Inflation, Ukraine und Zinsumfeld dem Unternehmen bestimmt 1 Jahr auf seinem Wachstumskurs gekostet. Nun: Anderen Gesellschaften aus dem Sektor dürfte es diesbezüglich nicht viel anders gegangen sein. Umso wichtiger, dass die Unternehmen ihre Kosten im Griff haben und solide wirtschaften.
„Als erfahrener Investor im speziellen Segment der Nahversorgungsimmobilien mit einer nachhaltig profitablen Geschäftsentwicklung und einer großen Innovationskraft können wir in jeder Marktphase von sich bietenden Investitionschancen profitieren“, sagt CEO Falk Raudies. Dabei hat sich die Gesellschaft in den vergangenen Jahren sehr viel stärker zu einem Bestandshalter entwickelt, Verkäufe zur Optimierung des Portfolios gibt es nur vereinzelt. Unabhängig davon ist boersengefluester.de sehr gespannt, auf welche Resonanz der neue FCR-Bond stößt. Geeignet ist das Papier nur für risikobereite Anleger, selbst wenn FCR als Anleihen-Emittent bislang solide geliefert hat. Die Zeichnungsfrist läuft voraussichtlich bis 21. November 2023. Weitere Infos zu dem Bond finden Sie HIER.
| INVESTOR-INFORMATIONEN | |||
| ©boersengefluester.de | |||
| FCR Immobilien | |||
| WKN | Kurs in € | Einschätzung | Börsenwert in Mio. € |
| A1YC91 | 9,950 | Halten | 98,21 |
| KGV 2025e | KGV 10Y-Ø | BGFL-Ratio | Shiller-KGV |
| 11,06 | 12,47 | 0,81 | 14,19 |
| KBV | KCV | KUV | EV/EBITDA |
| 0,80 | 3,90 | 1,73 | 16,24 |
| Dividende '22 in € | Dividende '23e in € | Div.-Rendite '23e in % |
Hauptversammlung |
| 0,35 | 0,25 | 2,51 | 13.06.2023 |
| Q1-Zahlen | Q2-Zahlen | Q3-Zahlen | Bilanz-PK |
| 17.05.2023 | 01.09.2023 | 10.11.2023 | 30.04.2024 |
| Abstand 60Tage-Linie | Abstand 200Tage-Linie | Performance YtD | Performance 52 Wochen |
| -2,37% | -12,11% | -28,93% | -33,67% |
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| Die wichtigsten Finanzdaten auf einen Blick | ||||||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023e | ||
| Umsatzerlöse1 | 16,39 | 37,30 | 38,91 | 26,56 | 52,49 | 35,00 | 56,63 | |
| EBITDA1,2 | 4,93 | 7,60 | 18,47 | 14,84 | 19,16 | 28,56 | 24,22 | |
| EBITDA-Marge3 | 30,08 | 20,38 | 47,47 | 55,87 | 36,50 | 81,60 | 42,76 | |
| EBIT1,4 | 3,74 | 7,10 | 18,11 | 14,42 | 18,55 | 27,45 | 23,00 | |
| EBIT-Marge5 | 22,82 | 19,03 | 46,54 | 54,29 | 35,34 | 78,43 | 40,62 | |
| Jahresüberschuss1 | 0,98 | 2,90 | 9,75 | 9,56 | 12,15 | 14,18 | 8,70 | |
| Netto-Marge6 | 5,98 | 7,77 | 25,06 | 35,99 | 23,15 | 40,51 | 15,36 | |
| Cashflow1,7 | 2,69 | 11,34 | -3,67 | 9,87 | 13,31 | 18,51 | 25,15 | |
| Ergebnis je Aktie8 | 0,11 | 0,16 | 1,07 | 1,05 | 1,25 | 1,45 | 0,89 | |
| Dividende8 | 0,00 | 0,35 | 0,30 | 0,30 | 0,35 | 0,35 | 0,25 | |
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1 in Mio. Euro; 2 EBITDA = Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen; 3 EBITDA in Relation zum Umsatz; 4 EBIT = Ergebnis vor Zinsen und Steuern; 5 EBIT in Relation zum Umsatz; 6 Jahresüberschuss (-fehlbetrag) in Relation zum Umsatz; 7 Cashflow aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit; 8 in Euro; Quelle: boersengefluester.de Wirtschaftsprüfer: MSW |
Foto: Unsplash+
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