Erst Anfang September haben wir über die im Freiverkehrssegment Scale gelistete Aktie von Noratis berichtet – damals anlässlich der Präsentation von CFO André Speth auf dem von Montega organisierten Hamburger Investorentag (HIER). Mittlerweile hat das auf erschwinglichen Wohnraum spezialisierte Immobilienunternehmen aus Eschborn seine Halbjahreszahlen vorgelegt. Grund genug für boersengefluester.de, André Speth um ein Update zum Q2-Report sowie den weiteren Aussichten zu bitten. Immerhin stehen bei Noratis spannende Dinge an. Und mit einem Börsenwert von rund 100 Mio. Euro bewegt sich die Gesellschaft in einer Größenordnung, wo sich auch weitere institutionelle Investoren – neben Großaktionär Merz – für Noratis interessieren dürfte.

Herr Speth, bei Ihrer jüngsten Präsentation auf dem Hamburger Investorentag HIT sagten Sie sinngemäß, dass Noratis „gerne Asbest oder auch Legionellen“ kauft. Das hört sich zunächst seltsam an für ein Wohn-Immobilienunternehmen. Was genau ist Ihre Strategie?

André Speth: Noratis kauft als Bestandsentwickler gern Wohnanlagen mit kaufmännischem und/oder technischem Entwicklungspotenzial. Diese Objekte können wir zu attraktiven Konditionen erwerben und aufgrund unserer Expertise aus zahlreichen erfolgreich abgeschlossenen Projekten sind wir in der Lage, die notwendigen Schritte für eine Aufwertung der Objekte gut kalkulieren und vor allem auch professionell umsetzen zu können. Wir haben hier einen Vorteil gegenüber vielen anderen Investoren im Wohnbereich und können so nicht nur attraktiven Wohnraum für die Mieter schaffen, sondern auch gute Renditen für uns als Investor.

Sie bezeichnen sich als Bestandsentwickler, haben das Geschäftsmodell zuletzt aber in gewisser Weise nachjustiert, um Ihre Position als Bestandshalter zu stärken. Wo stehen Sie mittlerweile in diesem Prozess?

André Speth: Wir sind und bleiben ein Bestandsentwickler von Wohnimmobilien in Deutschland. Der von uns forcierte deutliche Ausbau des Immobilienbestands hat zwei Gründe: Zum einen wollen wir bereits aus der Bewirtschaftung des Immobilienbestands nachhaltig profitabel sein und zum anderen haben wir bei einem größeren Portfolio eine höhere Flexibilität, wann wir einzelne Portfolios wieder verkaufen. Inzwischen haben wir einen großen Wachstumsschritt vollzogen und unser Immobilienportfolio auf mehr als 3.700 Wohneinheiten zum Halbjahr inklusive der vertraglich gesicherten Objekte ausgebaut. Aber auch im zweiten Halbjahr 2021 und darüber hinaus ist unser Ziel, weitere attraktive Objekte für die Noratis AG zu gewinnen.

Noratis	Kurs: 5,100 €

Wie wollen Sie künftig noch mehr Potenziale aus den Projekten heben?

André Speth: Die von uns entwickelten Bestandsobjekte weisen attraktive Mietrenditen auf, die wir nun länger für die Noratis AG nutzen können. Zudem sind wir durch die höhere Flexibilität aufgrund des ausgeweiteten Immobilienportfolios in der Lage, Verkaufszeitpunkte zu optimieren. So können wir zusätzliche Renditepotenziale heben, wobei uns aber eines wichtig ist: Noratis verfolgt einen Multi-Stakeholder-Ansatz, bei dem die Interessen sämtlicher Parteien berücksichtigt werden, vom Mieter bis hin zu unseren Aktionären. Durch diesen langfristigen, auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Ansatz haben wir uns einen hervorragenden Ruf in der Branche erworben, den wir weiter als einen wichtigen Garanten unserer guten Entwicklung sehen.

Frühestens Ende 2021 will Noratis erste Objekte ins Anlagevermögen umgliedern. Warum ist das auch für Aktionäre, die sich nicht so intensiv mit Bilanzen beschäftigen wollen, eine vermutlich kursrelevante Maßnahme?

André Speth: Wir haben unsere Rechnungslegung auf den internationalen Standard IFRS umgestellt, um damit auch für internationale Investoren attraktiver zu werden. Bisher haben wir alle Immobilien im Umlaufvermögen bilanziert, weil wir ja in der Regel nach wenigen Jahren die Objekte auch wieder verkauft haben. Durch langfristige Haltedauern bei einzelnen Portfolios sind diese dem Anlagevermögen zuzuordnen. Neben der reinen bilanziellen Umordnung bedeutet das aber auch, dass diese Objekte regelmäßig bewertet und der bilanzielle Wertansatz entsprechend anzupassen ist. Mit anderen Worten, hieraus ergeben sich Ergebniseffekte, die wir bisher nur beim Verkauf eines Objektes gesehen haben, da die Wertunterschiede im Umlaufvermögen sogenannte stille Reserven bilden und nicht ergebniswirksam sind. Zum besseren Verständnis: Per 30. Juni 2021 lagen die stillen Reserven der Noratis bei rund 42 Mio. Euro. Das ist schon ein nennenswerter Betrag.

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Was sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten Kennzahlen zur Beurteilung der Noratis-Aktie?

André Speth: Als Bestandsentwickler wollen wir eine höhere Rendite als reine Immobilienbestandshalter erzielen, ohne die speziellen Risiken eines Projektentwicklers zu haben. Für uns sind deshalb die Ergebniskennzahlen EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) und EBT (Ergebnis vor Steuern) wichtig. Aber diese beinhalten nicht die Wertzuwächse unserer im Umlaufvermögen gehaltenen Immobilien. Aus diesem Grund weisen wir nun auch die stillen Reserven regelmäßig aus. Zudem gibt der Net Asset Value (NAV) auf Basis von Marktwerten eine Indikation. Dieser lag – inklusive der mit einem fiktiven Ertragssteuersatz von rund 27 Prozent berücksichtigten stillen Reserven – bei 22,70 Euro je Aktie. In dieser Zahl findet sich natürlich nicht der Wert unserer Plattform wieder, die aufgrund des über Jahre erworbenen Know-hows für die gute Entwicklung der Gesellschaft sorgt. Mit anderen Worten: Durch unsere besondere Aufstellung als Bestandsentwickler sollten Anleger mehrere Größen im Auge behalten.

Kürzlich haben Sie Ihren Halbjahresbericht veröffentlicht. Wie fällt Ihr Fazit aus?

André Speth: Das erste Halbjahr 2021 war wirklich gut. Wir haben das Konzernergebnis signifikant auf 7,3 Mio. Euro nach 1,8 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum gesteigert. Hierzu haben planmäßig zwei größere Portfolioverkäufe beigetragen, wodurch wir unser Verkaufsziel für das Gesamtjahr praktisch schon jetzt erreicht haben. Zudem konnten wir trotzdem unseren Immobilienbestand weiter ausbauen, auf 3.722 Einheiten inklusive der vertraglich bereits gesicherten Objekte. Damit haben wir eine hervorragende Ausgangsbasis für das zweite Halbjahr, in dem wir unseren Immobilienbestand weiter ausbauen wollen.

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Noratis
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A2E4MK	5,100	Halten	34,40
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
11,09	12,45	0,89	3,92
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
0,40	-	0,40	32,53
Dividende '22 in €	Dividende '23e in €	Div.-Rendite '23e in %	Hauptversammlung
0,00	0,00	0,00	09.07.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
	29.09.2023		31.05.2023
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
-13,89%	-25,63%	-21,54%	-49,51%

Welche Dividendenstrategie fährt Noratis?

André Speth: Unsere Dividendenpolitik ist unverändert. Wir schütten rund die Hälfte unseres Gewinns aus. Hierdurch wollen wir nicht nur ein attraktiver Dividendenwert sein, sondern sichern uns auch Wachstumspotenziale durch die Innenfinanzierung.

Mit einem Ableger des Pharma-Unternehmens Merz haben Sie einen stabilen und vor allen Dingen potenten Ankeraktionär, der sich verpflichtet hat, bis Ende 2024 Eigenkapital von 50 Mio. Euro bereitzustellen. Wie ist hier der aktuelle Stand?

André Speth: Wir sind sehr froh, die Merz Real Estate als Ankeraktionär zu haben, da wir so gemeinsam das geplante Wachstum der Noratis AG umsetzen können. Von dem bis Ende 2024 zur Verfügung gestellten Finanzierungsrahmen über 50 Mio. Euro haben wir bisher durch Kapitalerhöhungen rund 14 Mio. Euro abgerufen. Wir haben also noch einen größeren Finanzierungsrahmen für weiteres Wachstum.

Welche mittelfristigen Ziele hat sich Noratis gesetzt?

André Speth: Wir wollen den Immobilienbestand auch in den kommenden Jahren weiter ausbauen und profitabel wachsen. Dabei bleiben wir aber unserer Devise als Bestandsentwickler von Wohnimmobilien mit Optimierungsbedarf in Deutschland treu, der die Interessen sämtlicher Stakeholder im Blick hat. Von dieser Entwicklung können Anleger als Aktionär oder über die Anleihen profitieren.

André Speth ist seit 2015 bei Noratis und verantwortet dort als Finanzvorstand (CFO) die Bereiche Finanzierung, Controlling, Investor Relations und IT. Zuvor war Speth im Real Estate-Investmentbanking tätig – unter anderem für Morgan Stanley sowie die Deutsche Bank. Studiert hat er Betriebswirtschaftslehre an der European Business School in Oestrich-Winkel im Rheingau. CEO bei Noratis ist Igor Christian Bugarski, der noch 5,9 Prozent der Noratis-Aktien hält. Rund 49,1 Prozent der Stimmen sind mittlerweile Merz Real Estate zuzurechnen.

Fotos: Clipdealer, Noratis AG

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